Čo majú spoločné londýnske Docklands, bratislavské Presscentrum a areál bývalého košického pivovaru? Na prvý pohľad celkom iste nič. No vo všetkých prípadoch ide o takzvané brownfieldy. Hnedé pole, čo je doslovný preklad termínu brownfield, síce evokuje skôr nálezisko uhlia než pojem, s ktorým narába realitná brandža. Developeri si termín prekladajú ako výstavbu v takzvanej hnedej zóne, teda na mieste, ktoré pred začatím výstavby bolo zastavaným územím.

Alebo inak – opak investície na zelenej lúke. Donedávna sa hnedá a zelená farba spomínala najmä v súvislosti s priemyselnou výstavbou. Čoraz častejšie je o brownfieldoch počuť aj v súvislosti s vnútromestskými projektmi. Dôvod je prozaický. Nedostatok pozemkov. A tak musí stará zástavba urobiť miesto novým projektom.

Čo je brownfield. Ak sa dnes povie brownfield, už nemusí byť nevyhnutne reč o priemyselnom parku. Hoci pri industriálnych projektoch sa tento termín stále spomína najbežnejšie. Čo sa vlastne dá považovať za brownfield? Presná poučka nejestvuje. Názorov je viac aj vnútri biznisu. Puristický výklad znie, že ide výlučne o prestavbu či obnovu jestvujúcich budov. O niečo liberálnejší prístup je ten, že za brownfield sa dá považovať aj kombinácia novej výstavby a čiastočného využitia predchádzajúcich stavebných prvkov. Najčastejšie vysvetlenie je však také, aké zastáva aj predsedníčka Predstavenstva Sekyra Group SK Lucia Švecová: „Brownfield je všetko, kde nie je zelená lúka.“

Toto slovo čoraz viac využívajú aj investori v komerčných a rezidenčných projektoch. Hlavný dôvod je nedostatok pozemkov, najmä v Bratislave. Môže za to spôsob, akým sa mestá v minulosti rozvíjali. V ére socializmu plánovači hľadali najprv priestor, kam umiestniť priemysel. O ostatné sa starali až potom. Aj preto je Bratislava taká rozľahlá, sídliská vznikali na perifériách, hovorí architekt Branislav Kaliský. Podobným vývojom prešla aj väčšina európskych miest. Akurát zhruba o sto rokov skôr.

Aj preto dostávajú slovenské mestá novú tvár práve teraz. A priemyselné areály v centrách ustupujú modernej architektúre. Pravdaže, prestavba má vždy nejaký háčik. Najčastejšie ide o to, že územie je znečistené. Prípadne, ak sa revitalizuje väčšia plocha ako v prípade bratislavského nábrežia, treba projekt citlivo prispôsobiť rázu danej lokality. „Takéto projekty si vyžadujú nielen kapitálovo silného, ale aj skúseného developera,“ myslí si B. Kaliský. Môže hovoriť z vlastnej skúsenosti. Ako architekt sa podieľa na nábrežnej štvrti Eurovea, ktorú stavia írsky developer Ballymore Properties. A aj na prestavbe bývalých nemocníc na Zochovej a Partizánskej ulici na súbory luxusných bytov.

Pravda, brownfieldy majú aj svoje výhody. Zvyčajne sú totiž pozemky majetkovo doriešené, čo pri výstavbe na zelenej lúke zďaleka nie je pravidlo. V prípade lokalít na priemyselné parky to využíva aj Slovenská agentúra pre investície a obchod (SARIO). Vytvára databázu potenciálnych investičných lokalít pre zahraničných investorov. Najčastejšie sa brownfieldy objavujú v hlavnom meste, no nielen v ňom. Napríklad v Nitre bývalý starý mlyn prestavuje na shopping centrum šaliansky developer In vest. V metropole východu zase v územnom pláne figuruje prestavba areálu niekdajšieho pivovaru na modernú polyfunkčnú štvrť.

Nábrežie, stanice a iné. Projektov, ktoré možno označiť za brownfield, je mnoho. Typický je napríklad logistické centrum v Rači od HB Reavis Group, ktoré stojí na mieste areálu skrachovaného producenta mäsových výrobkov Kabát. Developer pri výstavbe využil aj niektoré časti pôvodného areálu. Podľa počtu projektov sa špecialistom stáva J&T Real Estate. Paradoxne, v industriálnom segmente, kde je prestavba existujúcich areálov častejšia, J&T uprednostňuje zelenú lúku. No na konte má dva kancelárske projekty, ktorých základom bola existujúca časť budovy. Na skelet očistená a vynovená Westend Tower na Patrónke a predovšetkým najnovší prírastok Tower 115, ktorý otvoria o pár týždňov. Obnova niekdajšieho Presscentra si vyžiadala takmer dve miliardy korún. Ak by išiel dolu aj skelet veže, investora by projekt vyšiel o takmer pol miliardy korún viac. Na rozdiel od tejto stavby dvojicu prevažne obytných veží Panorama City, ktorej už robí miesto bývalý Dom lodníkov, však predseda Predstavenstva J&T Real Estate Peter Korbačka za brownfield nepovažuje. Náhradou totiž bude úplne nová budova s iným funkčným využitím i novým architektonickým stvárnením. Z tohto pohľadu sa za „čistý“ brownfield nedá považovať ani biznis centrum Apollo a jeho mladší, no takmer dvojnásobne väčší pripravovaný súrodenec. Oba sú situované na mieste bývalých fabrík. Odstrel bývalých Bratislavských automobilových závodov, kde bude stáť Apollo II, bol vlani celomestskou atrakciou.

Za taký sa určite dá označiť aj prestavba oboch bratislavských staníc. Vlakovú si na obchodno-zábavné centrum s čistou prenajímateľnou plochou 55-tisíc štvorcových metrov trúfa prerobiť lokálna developerská skupina I.P.R. Ešte o niečo väčší je projekt prestavby hlavnej autobusovej stanice Mlynské nivy, ktorý ešte do konca desaťročia plánuje realizovať HB Reavis Group. Prepojením s areálom Kabla, odstavenej fabriky cez ulicu, vznikne Twin City, obchodno-zábavné centrum s bytmi i kanceláriami a s autobusovou stanicou v podzemí. Pozemok pod Kablom kúpil HB Reavis Group od talianskeho investora Pirelli, parcely na stanici získal developer pri privatizácii bratislavskej SAD, ktorú ovláda prostredníctvom dcérskej firmy.

Výhľadovo. V hlavnom meste je niekoľko ďalších pozemkov, ktoré v krátkej budúcnosti uvoľnia miesto novej výstavbe. Bratislavské Tehelné pole má nahradiť moderný futbalový štadión, ktorého súčasťou bude aj komerčná developerská výstavba. Pribudnú byty, obchody, kancelárie. Vláda zatiaľ nerozhodla o finančnej injekcii na výstavbu športovej časti štadióna, a tak sa harmonogram dá odhadovať len ťažko. Futbalový zväz chce stavať už budúci rok. Zaujímavá lokalita je napríklad aj bratislavská „gumonka“, bývalá chemička, ktorá je prakticky v centre mesta. Priamo oproti areálu cvernovky, ktorý tiež čaká prestavba, je to na nábrežie a autobusovú stanicu len skok.

No a ktorý je dnes najlukratívnejší z potenciálnych brownfieldov na Slovensku? Bez debaty Zimný prístav v Bratislave, zhodujú sa ľudia z brandže. Lukratívne územie, súčasť nábrežnej zóny, ktorého obnova sa už začala, je terčom záujmu developerov už niekoľko rokov. Časť nie príliš vábne vyzerajúceho prístavu by rád videl vynovený aj bratislavský magistrát. Niet divu. Vedľa budúcej výkladnej skrine mesta, ktorou sa majú stať nábrežné projekty Eurovea a Panorama City, nebude súčasný vizuál riečneho prekladiska pôsobiť príliš esteticky. Primátor hlavného mesta Andrej Ďurkovský už preto niekoľkokrát zdôraznil, čo by radnica chcela v dnešnom nákladnom prístave mať. Polyfunkčnú štvrť. Iste, nie na celom území. Budovy by mali vyrásť v riečnych bazénoch, ktoré sú napravo od Prístavného mosta. O toto územie by sa prístav zmenšil, podľa magistrátu by jeho kapacita i tak ostala dostatočná.

Pravda, s prestavbou Zimného prístavu to nie je také horúce. Spravuje ho síce Slovenská plavba a prístavy (SPaP), no pozemky pod ním nevlastní. Majiteľom bezmála 145 hektárov je totiž štát, ktorý ich zaraďuje medzi prioritnú infranštruktúru. Tá sa, podobne ako diaľnice či železničné koľaje, predávať nesmie. A ministerstvo dopravy, ktoré za štát funkciu majiteľa v tomto prípade vykonáva, nie je zmene štatútu pozemkov a prestavbe prístavu príliš naklonené. Okrem medzinárodných dohôd, ktoré Slovensko musí plniť v oblasti riečnej námornej dopravy, tu je aj ďalší argument. Rezort totiž očakáva v budúcnosti výrazný rozmach vodnej a kombinovanej dopravy, a preto sa nechce časti prístavnej kapacity vzdať. Aj SPaP pritom pred časom TRENDU potvrdili, že kapacita Zimného prístavu je zbytočne predimenzovaná (TREND 17/2005).