Potrebuješ geometrický plán, projekty, potom revízie a certifikáty. Nezabudni na chlebíčky, zákusky a kávu. A nejako vysvetliť, čo si robila s odpadom, ktorý vznikol na stavbe. To nie je pravda, radšej dáš tisícku do vrecka a nikto sa ťa ani slovko neopýta. Internetové diskusie sú plné podobných skúseností z kolaudácie rodinného domu.

No pochybnosti konania sa týkajú i väčších stavieb. Keď sa reportéri portálu TRENDreality.sk prechádzajú po rôznych novostavbách pri ich recenzovaní v seriáli Rande s realitou, nachádzajú všeličo. Čerstvo dokončené a skolaudované projekty sú ešte plné stavebného odpadu, unimobuniek a prenosných záchodov, chýbajú zábradlia či sanita v kúpeľni. Napriek vydanému kolaudačnému rozhodnutiu.

Maturita

Pre developera je kolaudácia, teda podľa zákona rozhodnutie o užívaní stavby, akousi maturitou. Komisia zložená zo zástupcov miestneho stavebného úradu, inšpektorátu práce, hasičov a často i policajtov sa spolu s developerom po projekte prechádza a zapisuje si nedostatky. Keď vypukne požiar, musia sa okamžite aktivovať všetky potrebné zariadenia. Všetky zariadenia a stavebné materiály musia mať potrebnú atestáciu doloženú na úrade.

Skúšajúci kontrolujú súlad s projektovou dokumentáciou i stavebným povolením. Dôležité je i takzvané kolaudačné minimum, na ktoré hľadia zástupcovia stavebného úradu. Teda či hoci aj holobyt obsahuje umývadlo, WC a všetky potrebné rozvody infraštruktúry.

No kolaudácie prebiehajú najmä pri rodinných domoch benevolentne. Úradníci skontrolujú, či sú namontované zábradlia, podľa viacerých skúseností sa pohostia na pripravenom občerstvení a vydajú kladné stanovisko. Keď niečo nie je v poriadku, dostane stavebník lehotu na odstránenie. Potom by mal príslušný úradník prísť opravu skontrolovať. No často stačí fotografia.

A čo veľkí

Odlišné je to pri veľkých stavbách, kde kolaudácia nezriedka trvá viacero dní či týždňov. „Kolaudácia Troch veží trvala dva mesiace,“ ilustruje Ladislav Hoffmann z bratislavskej developerskej spoločnosti Cresco. Prístup úradníkov považuje za férový, hoci boli prísni. „Pre nedokončenú montáž zábradlí na balkónoch niektorých bytov sa vydávanie povolenia predĺžilo,“ hovorí. Keď investor chybu odstránil, úradníci sa opäť prišli pozrieť a skontrolovať nápravu.

Po projektoch v rôznom štádiu výstavby chodí skoro denne aj Jozef Ilčík, konateľ spoločnosti Perfect Home. Realitu vidí menej optimisticky. „Každá samospráva si kolaudácie vysvetľuje po svojom a potom to tak vyzerá,“ hovorí. Spomína ideu o jednotnom zozname toho, čo sledovať. V praxi však nič také nie je, byty vo veľkých projektoch úradníci kontrolujú len náhodne.

Oslovené stavebné úrady najviac vyťažených bratislavských mestských častí svorne tvrdia, že nie vždy stíhajú, no napriek tomu sa snažia prejsť si všetky byty, minimálne ich jednotlivé typy. Zákon špecifikuje základné body, ktoré treba odsledovať.

Hoci pri kolaudáciách bývajú často najprísnejší hasiči, práve chýbajúce hasiace prístroje či zariadenia, ktorým už vypršal čas použitia, bývajú v novostavbách častým javom. Oficiálnou odpoveďou developerov býva konštatovanie, že už sú na ceste. Neoficiálnou, že sa aj tak vždy rozkradnú, a teda nevidia dôvod ich tam dávať. Najmä v čase, keď sa ešte po stavbe pohybuje príliš veľa stavbárov. „Veľmi by pomohli priebežné kontroly,“ hovorí J. Ilčík. Tie by mohli aj počas výstavby, aj po kolaudácii zabrániť nezrovnalostiam.

Rýchlejší vyhráva

„Preberanie veľkých stavieb by malo trvať niekoľko dní. Mal by sa robiť stres test, mali by tam byť odborníci na každú maličkosť,“ vymenúva ideálny stav J. Ilčík. Často je to však aj o vzájomných väzbách. Dlhoroční bratislavskí developeri komunikujú v danej mestskej časti často s jedným človekom zo stavebného úradu. Ten je potom pri projekte od začiatku a podieľa sa aj na kolaudácii. Vie o ňom najviac, argumentuje Eva Daňová, poverená vedením oddelenia územného konania a stavebného poriadku bratislavského Nového Mesta. Developeri niekedy pre zľahčenie konania posielajú aj fotografie. No pri prerušení kolaudácie pre nejakú chybu vždy ideme skontrolovať aj aktuálny stav, presviedča E. Daňová.

Rýchlosť kolaudácie je pre developera veľmi významná. Kým pri nákupných centrách je ideálne stihnúť termín pred Vianocami, developeri bytových či administratívnych projektov takýto „pevný bod“ nemajú. No čím skôr skolaudujú, tým skôr získajú od klientov ďalšie platby. A aj nepredané byty s pečiatkou „skolaudované“ sú na trhu atraktívnejšie.

© 2011 TREND Holding, spol. s r.o.