Realitný trh môže mať pred sebou štyri hektické mesiace. Ak vládna koalícia medzi opatrenia, ktoré by do štátneho rozpočtu mali naliať viac peňazí, zaradí aj opätovné plošné zavedenie zdanenia prevodov nehnuteľností, do konca roka sa môže rozpútať nákupný ošiaľ. Ten by sa výrazne zahryzol do zásob dokončených, ale nepredaných bytov najmä v Bratislave a okolí, ale aj v iných krajských mestách. Nové pravidlá zdaňovania by totiž mali platiť iba pre prevod nehnuteľností, nadobudnutých od začiatku budúceho roka.

No pravdepodobnejší je druhý scenár – že sa iba predĺži lehota pre výnimku zo zdanenia prevodu. Tú môže využiť majiteľ, ktorý má v byte trvalý pobyt. Namiesto dvoch by po novom musel trvať päť rokov.

V súčasnosti platí zákon, podľa ktorého musí daň pri prevode nehnuteľnosti zaplatiť ten, kto predal drahšie, ako kúpil. Výnimkou je, ak vlastní nehnuteľnosť aspoň päť rokov alebo v nej má prinajmenšom dva roky trvalý pobyt. Ak niektorú z týchto možností nemôže preukázať, je povinný pripočítať rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou nehnuteľnosti k svojim príjmom v roku, keď sa prevod uskutoční. Znamená to vyššie dane z príjmov, zvyčajne aj vyššie odvody, ktoré majiteľ počas nasledujúceho roka platí.

Výnimky dráždia

Kým súčasný stav takto postihuje iba ľudí, ktorí s nehnuteľnosťami obchodujú, podľa ohlásených plánov vládnej koalície by mala daň zo zisku pri prevode nehnuteľností zaťažovať všetkých bez výnimky. Hovorca ministra financií Martin Jaroš vysvetľuje, že tento návrh sa ešte prehodnocuje a aktuálne sa zvažuje alternatívny scenár. Namiesto plošného zrušenia výnimky zo zdanenia by sa mala predĺžiť lehota pre trvalý pobyt, ktorá je potrebná pre oslobodenie prevodu nehnuteľnosti od zdanenia z dvoch na päť rokov. Koľko by to do štátneho rozpočtu malo priniesť, zatiaľ nie je známe.

Plošné zdanenie je na Slovensku známe z minulosti, zrušila ho vláda Mikuláša Dzurindu. Išlo o priame zdanenie jednotnou sadzbou pri prevode nehnuteľnosti, nie o zaradenie do základu dane. Výška dane sa vypočítala zo sumy uvedenej v znaleckom posudku zakomponovaného do kúpnej zmluvy, ktorú obe strany doložili Úradu geodézie, kartografie a katastra. Aj pri uvažovaní o opätovnom plošnom zdanení prevodov sa očakáva využitie hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckých posudkov.

Zdaneniu by sa v prípade zrušenia výnimky dalo vyhnúť iba za cenu podvodu – tiež dobre známeho z minulosti. Po vzájomnej dohode predávajúceho s kupujúcim sa totiž do oficiálnej zmluvy s pomocou motivovaného súdneho znalca zapísala nižšia ako skutočná cena a zvyšok kupujúci doplatil neoficiálne – v hotovosti. Ceny domov a bytov sa tak oficiálne nezvyšovali, keď sa umelo držali na nízkych úrovniach. V skutočnosti boli oproti údajom v zmluvách aj štvornásobné.

Rizikom je možnosť podvodu zo strany kupujúceho, ale aj predávajúceho – obaja môžu v určitom okamihu prevodu tvrdiť, že oficiálna cena je aj skutočná. Kupujúci pri platení, predávajúci pri prípadnom zrušení transakcie a zastavení vkladu do katastra. Hrozí aj finančné riziko, že ak kupujúci pristúpi na sfalšovanie kúpnej ceny, môže sa mu to vypomstiť neskôr, keď nehnuteľnosť bude chcieť predať on. O to vyššiu pridanú hodnotu totiž bude musieť zdaniť.

Zaujímavé je, že uvažované nové pravidlá zdaňovania by mali platiť iba pre nehnuteľnosti nadobudnuté po 1. januári 2011. Tie, ktoré sa predajú ešte tento rok, by so sebou niesli v súčasnosti platnú výnimku aj do budúcnosti. Ak by sa ich nový majiteľ rozhodol po dvoch rokoch trvania trvalého pobytu predať, zdaneniu by sa vyhol. Veľkou výhodou by to bolo najmä v prípade, ak by nehnuteľnosti opäť výraznejšie zdraželi – nárast hodnôt by vtedy mohol vyprodukovať citeľné zvýšenie daňového základu.

Nová bublina?

Ohlásenie takéhoto opatrenia by mohlo vytvoriť silný dopyt po nehnuteľnostiach na bývanie do konca roka. Uvažujúci o takejto investícii by svoje rozhodnutie v obave z novej dane určite urýchlili, svoje by urobili aj očakávania býčieho trhu s bytmi, opätovne rýchlo rastúcich cien. Na druhej strane by to pomohlo vyčistiť trh od obrovských zásob nových dokončených a nepredaných bytov, ktorých je iba v Bratislave podľa realitnej spoločnosti Lexxus vyše dvetisíc. Profitovať by z toho mohla aj váhajúca nová výstavba, čo by zastavilo pokles výkonov stavebníctva a podporilo rast ekonomiky.

Senior analytik Slovenskej sporiteľne Michal Mušák je presvedčený, že krátkodobý pozitívny vplyv opatrenia do konca roka by vystriedal dlhodobý negatívny – zdražovanie transakcií, cien bývania a tým aj znižovanie obratu na trhu. No ak by išlo iba o zjednotenie oboch lehôt výnimky na päť rokov, vplyv na trh by nemal byť významný. Pre ľudí, ktorí obchodujú s nehnuteľnosťami, totiž lehota trvalého pobytu nie je zaujímavá, rozhodujúca je lehota dĺžky vlastníctva. Predĺženie potrebného času trvalého pobytu by postihlo skôr ľudí, ktorí si kúpia byt, ale po troch rokoch sa napríklad rozvedú. Podnikateľov s bytmi by skôr postihlo predĺženie druhej lehoty.

Mário Glos zo žilinskej realitnej kancelárie MGM & Partners nepokladá úvahy vládnej koalície zrušení výnimky zo zdanenia realít za zlú vec, pretože ide o zisk, ktorý sa má zdaňovať: „Je to daň z rozdielu cien pri kúpe a pri neskoršom predaji, bežný človek to nebude pociťovať.“ Podvodníci si aj tak nájdu spôsob, ako zákonné bariéry podliezť. M. Glos napríklad uvádza, že je to možné rozdelením sumy za predaj nehnuteľnosti na cenu za byt a cenu za jeho vnútorné vybavenie, pričom za uzavrú aj dve zmluvy.

No myslí si, že z krátkodobého hľadiska takéto opatrenie vlády nemá význam, ak sa zavedie s platnosťou pre nehnuteľnosti prevedené po 1. januári 2011. „Priemerná lehota, po ktorej sa nehnuteľnosť opäť prevádza, je reálne sedem až 15 rokov, takže rozpočet by to pocítil až v dlhodobom horizonte,“ dôvodí. Istý vplyv na obchod s bytmi by však takéto opatrenie malo. Naštartovalo by to trh. Ľudia, ktorí chcú bývať, sa rozhýbu, krátkodobo sa do konca roka zvýši predaj a potom príde útlm, myslí si aj M. Glos.

Zrýchlenie realitného trhu do konca tohto roka pri pôvodne zamýšľanom opatrení by očakávala aj riaditeľka Lexxusu Slávka Michaličková. No týkalo by sa to tých, ktorí zvažujú investičné nákupy nehnuteľností v blízkej budúcnosti. „Zvažované opatrenie hodnotíme negatívne,“ konštatuje S. Michaličková. Pripomína prax bežnú v niektorých krajinách, že ak občan peniaze získané z predaja nehnuteľnosti do pol roka opäť investuje do kúpy novej nehnuteľnosti, daň z príjmu neplatí. A to je obrovský stimul pre realitný trh. Odporúča preto zamyslieť sa nad touto cestou, podľa nej rozumnou a transparentnou, keďže nevedie k špekulatívnym obchodom.

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.