Trh s administratívnymi priestormi zažíva čulý rozvoj. Prírastky v Bratislave naplánované do konca tohto desaťročia nemajú obdobu.

Teší aj fakt, že prvé opatrné kroky sľubujú developeri začať robiť aj mimo hlavného mesta. Citlivý trh otestuje v prvej fáze skromný objem nových kancelárií v Banskej Bystrici či Košiciach.

Pravda, doménou administratívneho biznisu ostane na Slovensku metropola. Tá sa bude musieť vyrovnať s tým, že v najbližších dvoch-troch rokoch zažije nebývalý rast, ktorý otestuje jej absorpčné schopnosti.

A rozhodne o tom, či sa dunajská kráska stane kancelárskou šťukou stredoeurópskeho regiónu. Alebo sa zaradí medzi mestá, ktoré to s výstavbou kancelárií prehnali, a developeri si načas vyberú nútenú dovolenku.

Narastie o polovicu

Investori stavajú skôr na prvú možnosť. Bratislava podľa analýzy TREND Analyses Stavebný balík 2005 disponuje zhruba miliónom štvorcových metrov kancelárií. Do toho sú však už zarátané aj administratívne budovy, v ktorých sedí štátna a verejná správa. A aj priestory, ktorých pamäť siaha do medzivojnového spoločného štátu s Čechmi.

Nie príliš kvalitné ani reprezentačné priestory tvoria v tomto balíku väčšinu. Naozaj konkurencieschopných je len o málo viac než tretina bratislavských kancelárií, ktoré sa nachádzajú v nových budovách postavených v posledných desiatich rokoch.

Keď teda TREND Analyses hlási, že do konca dekády narastie objem administratívnych priestorov v Bratislave o polovicu, brandža nemá prehnané obavy. Najmä po tom, čo trh bez problémov zhltol nával bizniscentier pred dvoma rokmi.

Všetky sa naplnili, hoci v niektorých prípadoch to istý čas trvalo. Kritickú dvanásťmesačnú hranicu, do ktorej treba bizniscentrum obsadiť, predsa zvládli všetky.

Navyše, od dokončenia Apollo Business Centra pred vyše rokom v Bratislave nepribudol žiadny významnejší kancelársky objekt. Po nových priestoroch hladný trh teda nové kancelárie prijme s otvorenou náručou, očakávajú developerské firmy.

Trh by to zvládnuť mal, ročne by hlavné mesto malo bez problémov absorbovať približne sedemdesiattisíc štvorcových metrov nových kancelárskych priestorov.

Lenže istá opatrnosť je namieste. Doteraz nepoznaný stav, keď bude o klientov zápasiť nevídaný počet nových kancelárskych projektov naraz, dáva s klesajúcim vývojom nájomného tušiť zaujímavý konkurenčný boj.

Nové projekty

Víťazne by z neho mali vyjsť nové kancelárie na úkor tých starších, menej kvalitných, z ktorých sa klienti presunú. Celková obsadenosť bratislavských kancelárií sa teda zo súčasnej necelej tretiny zvýši, nové projekty by sa však naplniť mali.

Dôležité bude, ako developeri novým klientom nastavia cenu. Agresívna cenová politika najskúsenejšieho domáceho hráča – HB Reavis Group – ich zrazila v niektorých prípadoch už pod deväť eur za štvorcový meter ročne.

HB Reavis zvládol obsadiť svoj špekulatívny projekt Apollo prakticky ešte pred otvorením a rovnaké ambície má aj s prvou fázou City Business Centra na hranici Starého Mesta a výškovou budovou Aupark Tower na začiatku Petržalky. Tie majú byť dokončené o rok, prípadne o dva. HB Reavis sa už dal počuť, že cenu nájomného nastaví „akčne“. Reagovať bude musieť aj konkurencia, ktorej je dosť.

A nie hocijakej. Ďalší z lídrov slovenského realitného biznisu J&T Global finišuje s dokončením vysokánskej Tower 115. Ide o niekdajšie Pressburg Center, ktoré má byť najvyššou komerčnou budovou v meste.

Projektu nahráva aj lokalita, veža je na atraktívnom dunajskom nábreží. J&T Global vlastní aj časť priľahlých pozemkov a v budovaní administratívy s výhľadom na rieku plánuje pokračovať.

No a na nábreží vyrastajú aj najväčšie pririečne projekty. Írska spoločnosť Ballymore Properties stavila štvrť miliardy eur (takmer 10 mld. eur) na novú štvrť s názvom Eurovea na Pribinovej a susedných uliciach okolo novostavby Slovenského národného divadla. V jej prvej fáze vyrastú okrem kancelárií aj byty, päťhviezdičkový hotel, obchodné a oddychové priestory.

S podobným konceptom počíta aj nová vlajková loď J&T Global s názvom River Park, ktorý sa rozprestrie vedľa Parku kultúry a oddychu. Nábrežie je stále voľné na pravej strane, kde nový územný plán hlavného mesta počíta aj s výstavbou petržalského nábrežného centra. Zatiaľ však investor vybraný nebol a ani harmonogramy nie sú známe.

To druhé platí aj o projektoch vo Vajnoroch, kde chce rakúska firma CEPIT vybudovať technologický park, ktorého súčasťou budú aj administratívne priestory. V tej istej mestskej časti Bratislavy oznámila zámer postaviť prevažne rezidenčnú štvrť aj s kanceláriami firma Circle s izraelským a ruským pozadím.

Top lokality

V Petržalke si to v súboji o klienta rozdajú kancelárske projekty Aupark Tower a Digital park. Prvý je z dielne HB Reavisu, druhý stavia nováčik v realitnom biznise, private equity skupina Penta Investments. Tá vstúpila do projektu, ktorý od začiatku režíruje česká firma Syner Liberec, vlani koncom leta.

Prvá fáza Digital parku je pred dokončením, necelých desaťtisíc štvorcových metrov kancelárskej plochy obsadí z jednej tretiny sama Penta a firmy zo skupiny. Po dokončení ostatných bude mať Digital park vyše päťdesiattisíc „štvorcov“ a veľké ambície.

Penta stavila na neobvyklý koncept šiestich nevysokých budov, ktorých väčšina bude otočená mimo rušnej križovatky. Presný harmonogram výstavby zatiaľ skupina nespresnila, rozhodne situácia na trhu.

Reťazovo prepojené budovy jej uvoľňujú ruky, pretože sa dajú budovať aj postupne. Digital parku priamo konkuruje Aupark Tower, ktorý bude stáť hneď oproti.

Na cenovú vojnu je Penta podľa vlastných slov pripravená a nájomné nastavila „konkurencieschopne“. Dá sa očakávať, že Aupark Tower, ktorý príde na trh v roku 2008, sa bude snažiť stlačiť cenu nájomného na trhu čo najnižšie.

Lokalizáciu v Petržalke ani jeden z developerov nepovažuje za hendikep, v prospech hrá podľa nich dobrá dopravná dostupnosť vďaka diaľnici a blízka vzdialenosť od centra mesta.

Centrum v kancelárskom biznise cenovo kraľuje, najdrahšie kancelárie v meste sú v administratívnej časti hotela Radisson SAS Carlton, kde môžu dosahovať až okolo osemnásť eur za štvorcový meter ročne. Nových projektov však pre nedostatok pozemkov v centre pribúda obmedzene, najväčší je Park One na Kollárovom námestí.

Kancelárskymi lokalitami sa tak stáva jednak Nové Mesto, kde vybuduje TriGránit Group tretiu Millennium Tower a aj ďalšie kancelárie. No a, samozrejme, začiatok Ružinova, kde na Plynárenskej ulici stojí už pätica biznis centier a pribudnúť má aj šieste. Neďaleko navyše vyrastie Office projekt Trinity a po prebudovaní hlavnej autobusovej stanice na Mlynských nivách pribudnú kancelárie aj v ďalšom ohlásenom projekte HB Reavisu s názvom Twin City.

Regionálne pokusy

Mimo Bratislavy kancelársky biznis na Slovensku nejestvuje. V Košiciach je napríklad prebytok kancelárií za polovičné ceny v porovnaní s hlavným mestom. Ani inde nie je po nových kanceláriách dopyt, najskôr by sa to však malo zlomiť v Žiline, ktorá sa už stala priemyselným centrom Považia.

Zatiaľ však len HB Rea-vis zverejnil neurčitý zámer vybudovať v Žiline „pár tisíc“ štvorcových metrov nových administratívnych priestorov v prístavbe obchodno-zábavného centra Aupark. Rovnaký plán má aj v Košiciach, ale ani jedno z centier sa ešte nezačalo budovať.

Odvahu stavať kancelárie tak zatiaľ nabral len banskobystrický podnikateľ Peter Valach, ktorého VAV Invest buduje spolu s retailovým Europa Shopping Center aj „európsku“ kancelársku vežu. Pravda, jej kapacita oveľa neprekračuje desaťtisíc štvorcových metrov.

No ak sa riskantný plán vydarí, môže to odštartovať vlnu menších kancelárskych projektov aj v regionálnych centrách. Opačný scenár by zrejme developerov pribrzdil v rozlete.