Boom sa nekonal

Banky a dražobné spoločnosti zatiaľ neplatičov usmernili

Právnici, exekútori a dražobné spoločnosti mali byť tí, ktorí z krízy vyťažia. Začiatok minulého roka pre nich vyzeral sľubne. Veď za prvé tri mesiace minulého roka už dražobné spoločnosti museli riešiť toľko prípadov, čo za celý rok predtým. Hoci s chabým výsledkom, ani o takéto nehnuteľnosti nebol veľký záujem. Navyše najrušnejšie malo byť na dražbách až v septembri, po dovolenkách. Za celý rok sa kalkulovalo so stopercentným nárastom dražieb nehnuteľností od neplatičov úverov. No dražobný boom sa napokon nekonal, úvod roka bol len extrém.

Najväčší sprostredkovateľ dražieb – Dražobná spoločnosť má v portfóliu jedenásť bánk, lízingovky, faktoringové spoločnosti či stavebné sporiteľne a iných veriteľov. Od roku 2003 vydražila spolu nehnuteľnosti v objeme zhruba 60 miliónov eur. Za celý rok minulý rok narástol spoločnosti počet realizovaných dražieb o 30 percent. No taký bol aj bežný medziročný nárast pred krízou.

Napríklad VÚB banka posunula za minulý rok do dražby dvesto nehnuteľností. Slovenská sporiteľňa, ČSOB a UniCredit Bank hovoria o nepatrných medziročných nárastoch. Inak to vidí Tatra banka. Z pohľadu rastu počtu prípadov hodnotí krízovými prívlastkami až rok 2010. Ku koncu júna už evidovala o niečo viac uskutočnených dražieb ako za celý minulý rok. To by mohlo naznačovať, že očakávaný dražobný boom sa posúva na tento rok.

„Ale rástlo aj portfólio klientov na oddelení, na ktorom sa rieši iná realizácia záložného práva,“ pripomína hovorca Tatra banky Boris Gandel. Oproti minulému roku je nárast dvojnásobný.

Dobrovoľné dražby sú pre banky najrýchlejší spôsob, ako riešiť úver, ktorý klient odmietne platiť. No aj táto „najrýchlejšia“ realizácia zabezpečenia formou dobrovoľnej dražby spravidla trvá dlhšie ako tri mesiace. A v súčasnosti sa priemerný čas ukončenia realizácie pohybuje okolo pol roka. No predchádza tomu aj ročné vyjednávanie banky s dlžníkom.

Škodiaca pomoc

Peter Vetrák z Dražobnej spoločnosti vidí dôvod, prečo nárast dražieb nebol taký rapídny, v tom, že banky vlani napriek nárastu počtu neplatičov nepúšťali toľko nehnuteľností do dražby. Znížili by tak ešte viac cenu realít na trhu. „Navyše v niektorých prípadoch by pre pokles ceny založenej nehnuteľnosti nemusela vydražená suma stačiť na pokrytie pohľadávky,“ argumentuje.

Podľa riaditeľa odboru manažment rizikových pohľadávok VÚB banky Dionýza Földesa sú práve tie úvery, ktorých založené nehnuteľnosti si držia hodnotu, hodné toho, aby si ich banka v portfóliu nechávala.

Dôvod, prečo vlaňajší marcový a aprílový boom návrhov na dražby a nárast neplatičov nepokračoval, je podľa neho inde. Respektíve je ich viacero. Jednak firmy čelili na začiatku roka dôsledkom vypuknutia plynovej krízy, mnoho podnikov tak zastavilo výrobu. Dôvodom boli aj dozvuky padnutých podnikov z konca roka 2008. Zamestnanci tak nemali z čoho platiť splátky a rovno do banky telefonovali, že platiť prestanú.

No k tejto situácii dopomohli aj plány programu pomoci nezamestnaným, ktorý zaviedla bývalá vláda. Štát mal pomôcť prepusteným v dôsledku krízy, ktorí majú úver na bývanie, so splácaním mesačných splátok. „Veľa ľudí si tak povedalo, že si radšej počká, kým vláda program spustí,“ hovorí D. Földes. No nepochodili. Program funguje od začiatku tohto roka. Jeho zložité prepojenie cez Slovenskú konsolidačnú agentúru spôsobilo, že ho zatiaľ nikto nevyužil.

Kto je zasiahnutý

Kríza typického majiteľa nehnuteľnosti, ktorá sa draží, nezmenila. Patrí prevažne do nižšej až strednej príjmovej vrstvy. Často je to skôr klient splátkovej spoločnosti než banky.

„Veľmi ťažký z hľadiska predajnosti je južný región, ale aj východ Slovenska. Naopak z miest stredného Slovenska máme málo dražieb napríklad v Martine či v Žiline,“ hovorí P. Vetrák. Dôvod, prečo sú tieto mestá spoľahlivejšie pre veriteľov, vysvetliť nevie.

Dražby sú často i dielom príliš aktívnych hypotekárnych poradcov. Pre dražobné spoločnosti sú to už známe firmy. „V jeden týždeň sme mali tri prípady dražby v jednej menšej obci, od jedného poradcu,“ spomína P. Vetrák.

Do dražby príde najčastejšie nehnuteľnosť klientov, ktorí buď prišli o prácu, alebo sú jednoducho nezodpovední. „Namiesto splatenia úveru si napríklad prerobia byt,“ hovorí D. Földes. Takýto klient úver často minie na auto, dovolenky či elektroniku. Objavujú sa aj smutné prípady, keď deti uzavrú úverovú zmluvu na meno rodiča a nesplácajú.

Naopak na strane kupujúcich sa na dražbách nezúčastňujú len realitní špekulanti, ako to bolo v minulosti: pribúda i koncových užívateľov, ktorí nehnuteľnosť nepredávajú ďalej.

Predchádzajúce kroky

Banky posúvajú nehnuteľnosť na dražbu zhruba po roku neplatenia úveru, niektoré už skôr. V prípade, keď už dlžník nemá záujem riešiť problém inak. Cena, od ktorej sa veriteľský dom pri dražbe odráža, je určená znalcom. V prípade neúspechu prístup k cene prehodnotia. No nejdú pod 75 percent sumy uvedenej v posudku. Tak im to nariaďuje zákon o dobrovoľných dražbách účinný od roku 2008.

Vydražené ceny sa počas krízy znížili, čo spôsobila stagnácia trhu s nehnuteľnosťami. Banka tak často musí absolvovať viacero kôl dražieb. „Sú prípady, keď sa predmet dražby nevydraží ani v treťom kole. Celý proces tak prebieha aj viac ako deväť mesiacov,“ hovorí B. Gandel.

K dražbám napokon často ani nedôjde a bývajú len posledným nástrojom hrozby banky. „Zrušili sme ju už aj hodinu predtým, keď prišiel dlžník a doniesol peniaze,“ hovorí D. Földes. Predchádza tomu rad upomienok. Do dražby sa klient nemôže dostať v bankách skôr ako po pol až jednom roku. V niektorých prípadoch, ak klientovi nerieši situáciu úprava splátok, je najrozumnejšie riešenie, ak on sám predá alebo vymení nehnuteľnosť. „Banka dá súhlas s predajom nehnuteľnosti, komunikuje s kupujúcim aj jeho bankou alebo môže poskytnúť kupujúcemu financovanie,“ dodáva hovorkyňa UniCredit Bank Slovensko Zuzana Ďuďáková. Dlžník tak môže ušetriť na nákladoch a zvýšiť svoj výnos v porovnaní s dražbou. No často sa nakoniec problém vyrieši v rodine. Niekto z príbuzných odkúpi nehnuteľnosť a bývalého majiteľa v nej nechá bývať.

Ceny za vydražené nehnuteľnosti by podľa P. Vetráka zdvihlo, keby viacero bánk poskytovalo úvery na vydraženú nehnuteľnosť. Niektoré tento produkt aj ponúkajú, napríklad ČSOB. D. Földes pripúšťa, že VÚB banka by uvažovala o takomto produkte v prípade, keby sa hrozby rapídneho nárastu dražieb splnili.

V rámci krízového škrtenia nákladov sa banky dostali aj k odmenám dražobných spoločností. Tie sa stanovujú zväčša ako percento z výšky pohľadávky. Ide o jednociferné číslo, poväčšine do päť percent. No banky počas krízy tlačili na zníženie výšky týchto odmien. „Riešili sme to tak, že aj my sme priškrtili náklady a ceny u našich dodávateľov,“ vysvetľuje P. Vetrák.

Problémy zákona

Dobrovoľným dražbám otvoril dvere najmä zákon o dobrovoľných dražbách prijatý v roku 2007. Priniesol jasnejšie a prísnejšie pravidlá. Každá spoločnosť musí zverejňovať dražby, vydávať dražobné listy, zverejňovať ich v Obchodnom vestníku. Dražby prežili aj minuloročnú iniciatívu bývalej vlády, ktorá chcela dražby prakticky znemožniť, keďže by ich musel odobrovať súd.

No stále sú v legislatíve medzery. Samostatnou kapitolou je vymožiteľnosť práva v prípade nového vlastníka, ktorý nehnuteľnosť vydražil. Odovzdávka nehnuteľnosti do jeho rúk sa má konať na základe notárskej zápisnice z dražby. Po zaplatení ceny, čo je vydražiteľ povinný urobiť do pätnástich dní, ak sa s navrhovateľom nedohodne inak.

No stane sa, že bývalý majiteľ odmietne nehnuteľnosť vydať v neodôvodnených prípadoch. „Nie je ich síce veľa, väčšinou sa to vyrieši komunikáciou počas dražobného procesu,“ hovorí P. Vetrák. Spomína na prípad, keď vydražiteľ „zobral zubnú kefku a nasťahoval sa do svojho nového domu“. Tam býval s bývalými majiteľmi, až kým sa nedohodli na odovzdaní. Problémových preberaní je menej ako jedno percento.

Oveľa väčšou komplikáciou je benevolentnosť zákona v prípade možností napadnutia dražby. Aj banky považujú za základnú nevýhodu dobrovoľných dražieb možnosť ich napadnutia v trojmesačnej lehote odo dňa vydraženia. „V súčasnosti je i naďalej ponechaný príliš veľký priestor špekulatívnemu mareniu dražieb a účelovému správaniu dlžníkov, záložcov, ale aj ďalších zainteresovaných strán – tretích osôb,“ vymenováva hovorkyňa Volksbank Slovensko Jana Lukáčová. Zákon je v mnohých bodoch nedôsledný a zneužívaný na špekuláciu, čo poškodzuje navrhovateľa dražby i nového vlastníka nehnuteľnosti. Často býva dražba napadnutá aj z neodôvodnených príčin. Padajú argumenty, že niekto nedostal rozhodnutie o dražbe alebo že banka vymáhala od dlžníka dlh v rozpore s dobrými mravmi. Podľa bankárov dlžníci tiež často spochybňujú sumu, za ktorú bola nehnuteľnosť vydražená, i znalecký posudok.

Žalobca posunie vec na súd a tam musí preukázať, že bol porušený zákon voči účastníkovi dražby. Takéto spory sa spravidla končia zamietnutím žaloby, no odsúvajú nárok na nehnuteľnosť novému majiteľovi.

Podiel zlyhaných úverov

PRAMEŇ: NBS

 Súdy zatiaľ povolili bankrot 17 Slovákom

Konkurz fyzickej osoby je o čosi jednoduchší

Osobný bankrot alebo v právnickej reči malý konkurz mal od začiatku veľa kritikov. Mnohí odborníci i veritelia sa obávali, že sa dlhov budú snažiť zbaviť najmä podvodníci. Opak je podľa skúseností advokátky Janky Grolmusovej pravda. Špekulanti používajú iné metódy. No problémov je viac.

Nevôľu vzbudzoval aj prísny formalizmus. Návrhy na začatie konkurzu či prihlásenie pohľadávky zamietané kvôli maličkostiam bez toho, aby ich navrhovateľ mohol opraviť. Zároveň nie je jasné, či sa po skončení procesu oddlženia stanú nevymáhateľnými všetky pohľadávky alebo len tie, ktoré boli prihlásené v konkurze. Zo zákona to jasné nie je, nech bol zámer tvorcov akýkoľvek. Zatiaľ neexistuje žiadne právoplatné rozhodnutie súdu, ktoré by tento oriešok rozlúsklo. Ani nemôže, veď na koniec oddlženia sa zatiaľ žiaden Slovák nedostal.

Ministerstvo spravodlivosti už roky hovorilo o pripravovanej novele zákona o konkurze a reštrukturalizácii, no zatiaľ je stále všetko po starom. Legislatívnym procesom prešla iba nedávno vyhláška, ktorá od júla tohto roka zjednodušuje dlžníkovi podávanie návrhu na konkurz a správcovi vyhotovovanie zoznamu pohľadávok.

Môže to zmeniť nastupujúca ministerka spravodlivosti Lucia Žitňanská, ktorá bola jedným z tvorcov konkurzu fyzickej osoby.

Malý konkurz a následné oddlženie pozná slovenská legislatíva – i prax – od roku 2006. Obľúbeným sa však tento inštitút nestal. Za celé obdobie dostali súdy iba niečo vyše 600 návrhov na takýto konkurz. No napríklad z dôvodu nedostatku majetku alebo pre formálne chyby bývajú mnohé návrhy zamietnuté.

Majetok je totiž pri konkurze fyzickej osoby dôležitý. Dlžník, ktorý už prišiel o všetko, tento inštitút využiť nemôže. Musí preukázať, že jeho majetok dosahuje aspoň 1 660 eur. A nie je to konečná suma. Aj to je jedna z vecí, ktorú chcelo ministerstvo spravodlivosti za minulej vlády riešiť. Hoci takto nie je tento inštitút prístupný masám, práve vysoké nároky zabezpečujú veriteľom, že aspoň časť pohľadávok získajú späť. A že malý konkurz budú podvodníci obchádzať.

Vlani tak bolo otvorených iba 104 malých konkurzov. Ten trvá približne dva roky. Správca počas tejto doby predáva majetok dlžníka a čiastočne uspokojuje nároky veriteľov, ktorí sa do konkurzu prihlásili. Skúšobnú trojročnú cestu oddlžením, za ktorým by sa mali nezaplatené pohľadávky stať nevymáhateľnými, povolili súdy zatiaľ iba 17 Slovákom. No na koniec ešte nik nedošiel. A nie každý bude mať to šťastie.


Bankrot v praxi

Príbeh pána Priekopníka

Prejsť oddlžením nie je jednoduché. Prvým, kto by sa takýmto spôsobom mohol zbaviť dlhov, by mohol byť začiatkom roku 2011 „pán Priekopník“. Tak nazval TREND prvého Slováka, ktorému súd oddlženie povolil (TREND 3/2008). Zatiaľ prísne podmienky oddlženia plní. Po celý čas väčšina jeho výplaty končí na účtoch veriteľov.

Správkyňa Janka Grolmusová, ktorá mala na starosti jeho konkurz a v súčasnosti má ďalších dlžníkov, inštitút osobného bankrotu hodnotí pozitívne. „Funguje celkom dobre, odporúčam ho každému dlžníkovi,“ hovorí.

Kristína Šmehýlová má inú skúsenosť. Nitriansky okresný súd jej povolil oddlženie iba pred rokom. No už dnes sa obáva, že súd jej skúšobné obdobie zruší. Veritelia by tak mohli pokračovať vo vymáhaní pohľadávok. „Osobný konkurz neodporúčam, stojí to veľa peňazí a nakoniec sa dlhov nezbavím,“ odkazuje. Dlžníčka má tri roky odvádzať správcovi 4 200 eur ročne, polovicu čistého príjmu. No peniaze dokopy nedá už v prvom roku. Kvôli exekútorom. Hoci pre pohľadávky, ktoré zostali po zrušení konkurzu neuspokojené, nemožno počas skúšobného obdobia začať exekučné konanie, vraví zákon.

Daňový úrad dodatočne zistil, že má voči K. Šmehýlovej pohľadávku. Do konkurzu sa prihlásiť nestihol. Splatná bola zhodou okolností presne v termíne medzi ukončením konkurzu a začatím oddlženia. Preto je podľa daňového úradu novou pohľadávkou a novou exekúciou. No podľa správkyne J. Grolmusovej žiadne medziobdobie nie je. Dlžníčka má byť chránená a zabezpečiť to má správca. Správca Miroslav Slávik si to nemyslí. „Nie som poradca v priebehu oddlžovania, nemám ani procesné právo konať za osobu v oddlžení,“ konštatuje. Zároveň upozorňuje, že zákon a skutočnosť sa od seba môžu líšiť. Exekútor ani súd nemusia vedieť, že dlžník je v ochrannej lehote. Práve dlžník musí byť aktívny a napríklad na výzvy o začatí exekúcie reagovať. No K. Šmehýlová tak v 14-dňovej odvolacej lehote neurobila. Predpokladala, že pred exekúciou je automaticky chránená.

Správca a dlžník musia komunikovať. Dlžník je povinný informovať správcu o mnohých právnych úkonoch, dokonca na ne potrebuje jeho súhlas. A správca má súdu podať každý rok správu o priebehu. A hoci sa blíži výročie oddlženia, žiadne podklady od dlžníčky nemá. Spokojný v tomto prípade nie je nikto.

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.