Od mája tohto roka založeniu realitného fondu na Slovensku nestoja v ceste žiadne zákonné prekážky. No neznamená to, že by sa spustili preteky, kto vytvorí prvý domáci realitný fond.

Skôr naopak. Správcovské spoločnosti pristupujú k novej možnosti v kolektívnom investovaní opatrne. Dôvodov majú viac a každá svoje vlastné. Obavy vzbudzujú rastúce úrokové sadzby, ktoré môžu mať vplyv na výnosnosť nehnuteľností.

Slovenskí asset manažéri majú chuť si najprv trh otestovať, než začnú peniaze sypať do fondov nehnuteľností, s ktorými nemajú skúsenosti. A trápia ich zákonné medzery, na ktoré novela zákona o kolektívnom investovaní nemyslela.

Neregistrujú ani masívny dopyt po špecializovaných realitných fondoch. Navyše, až na zopár výnimiek patria do zahraničných bankových skupín, v ktorých realitné fondy nechýbajú.

Nedostatky zákona.

Právnu normu, ktorá na Slovensku povoľuje zakladať podielové fondy investujúce do nehnuteľností, písalo ministerstvo financií dlho. Neskoro zareagovalo na nárast trhu s nehnuteľnosťami, ktorý sa na Slovensku spustil.

A zaspali aj správcovské spoločnosti. Žeby niečo zmeškali, si nemyslia. „Nešlo len o to, aby sa využil nejaký realitný boom. Cieľom je vytvoriť štandardný produkt, ktorý bude na trhu dlhodobo,“ mieni výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností Ľubor Kyselý.

S výsledkom novely zákona o kolektívnom investovaní správcovia príliš spokojní nie sú. Niektoré jeho ustanovenia môžu výrazne limitovať vytvorenie efektívne fungujúceho fondu, hovorí Roman Vlček, predseda Predstavenstva Asset Managementu Slovenskej sporiteľne.

Upozorňuje napríklad na fakt, že v portfóliu realitného fondu musia dominovať v podstate priame investície do nehnuteľností. A nedá sa flexibilne investovať do ľubovoľných cenných papierov, ktorých výnos je odvodený od vývoja cien realít. Dôležité je to najmä vtedy, ak by mal investovať fond aj v zahraničí. Slovenskí správcovia, pochopiteľne, nebudú kupovať priamo nehnuteľnosti po celom svete.

Fond síce môže investovať do firmy, ktorá v realitnej brandži podniká, teda budovy vlastní, spravuje či prenajíma. Ale iba do takej, ktorá spravuje maximálne tri nehnuteľnosti. Predseda Predstavenstva Prvej penzijnej Stanislav Žofčák to považuje za zvláštne. Vstup do takejto firmy je podľa neho pre malý počet aktivít rizikovejší.

Jeho kolega z Tatra Asset Managementu Michal Kustra je zaskočený obmedzením investovať iba do nehnuteľností a realitných firiem. Poslanci podľa neho mali umožniť iné realitné investície, napríklad akcie developerských či stavebných spoločností alebo štandardné dlhové nástroje slúžiace na financovanie realitných projektov. Kľúčový význam týchto „doplnkových“ investícií by bol vo zvýšení likvidity realitného fondu a zároveň v lepšom rozložení investičného rizika.

Ponáhľajú sa pomaly.

Aj preto sú, čo sa týka zakladania nových typov podielových fondov, správcovia ostýchaví. Očakávania časti verejnosti a najmä médií sú značne prehnané, myslí si Ľ. Kyselý. Podľa neho začnú realitné fondy so slovenským domicilom vznikať najskôr koncom roka. Aj to je viac než optimistický odhad.

Kedy klienti budú môcť nakupovať v domácich realitných fondoch, závisí tiež od centrálnej banky. „Ako rýchlo zvládne prípravu licencií a ako dlho potrvá samo licencovanie,“ vysvetľuje člen Predstavenstva Investičnej a dôchodkovej Vladimír Bencz.

Niektorí správcovia si chcú najprv otestovať, ako trh na ponuku nových produktov zareaguje. Napríklad ČSOB Asset Management najskôr vytvorí iný typ realitného fondu – nie ten špeciálny, ale bežný otvorený fond. Kupovať doň bude akcie spoločností aktívnych v realitnom biznise. Akciový realitný fond už dlhšie ponúka Asset Management Slovenskej sporiteľne.

Jasno, že fond v najbližšom čase nevytvoria, majú vo VÚB Asset Managemente. Pre nedostatky v zákone a zatiaľ chýbajúce vyhlášky, ale aj pre situáciu na trhu. Globálny rast úrokov vzbudzuje obavy z poklesu výnosnosti realitných investícií. Navyše, s týmto produktom nemajú skúsenosti.

„Realitný trh má iné zákonitosti, pravidlá či oceňovanie než finančné trhy, s ktorými máme skúsenosti,“ myslí si člen Predstavenstva VÚB Asset Magagement Gabriel Hinzeller. Ani jeho kolega z ČSOB Asset Managementu Juraj Široký nepovažuje dobu za najvhodnejšiu.

No pripúšťa, že časť klientov si tento typ investície vyžaduje. M. Kustra s pesimizmom konkurencie nesúhlasí. Hoci kľúčové úrokové sadzby stúpajú, vzhľadom na dlhodobý priemer ich stále považuje za extrémne nízke. Kolapsu realitného trhu sa preto netreba báť. Nedostatok skúseností môžu správcovské firmy kompenzovať personálnymi akvizíciami skúsených ľudí z realitnej brandže.

Kam investovať?

Väčší problém pre slovenské realitné fondy bude nedostatok ponuky. Prebytok peňazí, ktorými disponujú banky i globálni investori do nehnuteľností, spôsobuje na trhu poriadnu tlačenicu. Slovenské fondy budú mať na nákup budov miliardové balíky v korunách, kým ich zahraniční konkurenti desaťciferné sumy eur.

Kým fondy či inštitucionálni investori z Európy i spoza mora investujú po celom svete, lokálni nováčikovia sa budú orientovať najmä pod Tatrami. A doma toho momentálne na predaj veľa nie je.

Pravda, kým sa na Slovensku realitné fondy pozakladajú, pribudnú nové budovy. Lenže so svojimi rozpočtami budú slovenské fondy pre rozloženie rizika nútené sústreďovať sa na stredný segment, ktorého je nedostatok. A pribúda len pomaly.

Pri veľkých projektoch cenovú bitku nemusia zvládnuť. O kvalitné projekty majú záujem zahraniční investori a sú ochotní za ne zaplatiť. O tie s nižšou výkonnosťou bojovať tak nebudú, no investícia do nich sa tunajším fondom nemusí vyplatiť. Konkurencia zároveň zdvihne ceny budov.

Vznik slovenských fondov teda bude mať vplyv na výnosnosť realitných projektov. „Jej pokles presunie zahraničný kapitál na výnosnejší východ Európy,“ myslí si Katarína Lindbergh, investičná manažérka Czech and Slovak Investment Advisors. Tá je asset manažérkou v Holandsku založeného Czech and Slovak Property Fund, ktorý plní Česká sporiteľňa.

K tradičných terčom realitných fondov, ako sú kancelárske budovy a obchodné či logistické centrá, sa pridajú nové. Napríklad hotely, ktoré na Slovensku pribúdajú pomerne rýchlo. A najmä rezidenčný segment. V tom realitné fondy doteraz príliš aktívne neboli.

No v snahe zvýšiť výnosnosť fondu pôjdu aj do takýchto krátkych investícií. Výrazný dopyt po novom bývaní najmä v hlavnom meste zaručuje developerom stále solídne marže. S pribúdajúcou konkurenciou budú developeri ochotní podeliť sa o výnosy s fondmi. Tie navyše, ak patria do nejakej bankovej skupiny, môžu projektu priniesť lacnejší úver.

Pre bohatých a skúsených.

Podiely v realitnom fonde si nekúpi hocikto. Minimálnu investíciu zákon obmedzuje na tritisíc eur (vyše stotisíc korún). Dôvod? Špecifiká trhu s nehnuteľnosťami sú určené skúseným investorom, vysvetľovalo pri príprave zákona ministerstvo financií. Pôvodne dokonca navrhovalo ešte vyšší limit, tri tisícky v európskej mene sú výsledkom kompromisu so správcovskou asociáciou.

Ale napríklad VÚB Asset Management považuje schválenú sumu za príliš nízku. K. Lindbergh sa, naopak, zdá limit privysoký. Ak chce niekto portfólio diverzifikovať, bude musieť investovať rádovo stotisíce korún, komentuje. Nejde tak o investíciu, ktorá bude prístupná širokému okruhu ľudí.

Skúsení investori nie sú odkázaní na realitné fondy, investíciu do nehnuteľností im prinesie nákup akcií inštitúcií obchodujúcich s nehnuteľnosťami, ktoré sú kótované na niektorej zo svetových búrz. Sú výnosnejšie ako bezrizikové investície do peňažných fondov. „A v lepších rokoch sú vyššie aj v porovnaní s dlhopisovými fondmi,“ tvrdí analytik TREND Analyses Vladimír Vaňo.

Priamym nákupom akcií realitných firiem môže investor využiť aj vzostup slovenského trhu. Slovenské budovy zaradili do portfólií významní zahraniční hráči. Napríklad rakúska akciovka Immofinanz, ktorá kúpila bratislavské obchodno-zábavné centrum Polus s priľahlými kancelárskymi vežami, vyniesla akcionárom v minulých piatich rokoch priemerne vyše deväť percent.

Alebo holandské Rodamco, ktoré kúpilo polovicu Auparku. „Ide síce o nákup akcií, čiže výnos nie je nijako garantovaný, ale realitný trh je špecifický,“ vysvetľuje V. Vaňo. Nehnuteľnosti sú menej volatilné. A tak má investor dlhší čas, aby zareagoval na nepriaznivý vývoj cien akcií.

Realitné fondy po slovensky

Fondy môžu byť otvorené aj uzavreté. Z otvorených peniaze možno vybrať kedykoľvek, uzavreté sú so splatnosťou k určitému dátumu. No ani z otvoreného fondu investor nemôže peniaze vybrať zo dňa na deň. Zákon dáva správcovi možnosť stanoviť si až 12-mesačné obdobie, počas ktorého musí investora vyplatiť.

Majetok fondu ohodnotia súdni znalci raz ročne. Ich vyjadrenia budú nevyhnutné aj pri nákupe a predaji nehnuteľností. Fond totiž nemôže za nehnuteľnosť zaplatiť cenu o päť percent vyššiu, ako hovorí znalecký posudok. Rovnaký interval stanovuje zákon aj v prípade, že fond nehnuteľnosť predáva. Budovy nemôže fond kupovať od spriaznenej osoby.

Jedna nehnuteľnosť nemôže mať v majetku väčší ako pätinový podiel – aby nespôsobila fondu obrovské problémy, ak by sa jej hodnota prepadla. Na vyplácanie podielnikov musí byť fond pripravený tým, že aspoň desatina aktív je v likvidnejšom majetku.

Napríklad v hotovosti na účtoch, vkladoch či cenných papieroch s krátkou splatnosťou. Fond môže peniaze požičať alebo si ich požičať, no úvery zákon obmedzuje aj výškou, aj okruhom dlžníkov. Minimálna investícia podielnika do realitného fondu je 3 000 eur (110-tisíc korún).

Okrem budov smie fond využívať aj druhý možný typ investície – podiel v realitnej spoločnosti. Čiže akciovke, ktorá s realitami obchoduje, stavia, rekonštruuje alebo ich spravuje a prenajíma. Podiel takejto investície nesmie prekročiť tridsať percent. Firma nemôže vlastniť viac ako tri nehnuteľnosti alebo podiel v inej realitnej spoločnosti a správcu fondu musí mesačne informovať o svojich nehnuteľnostiach.

Foto – Vlado Benko, Miro Nôta