Viac ponuky ako dopytu, rastúce zásoby na sklade. Ale aj oživenie záujmu zákazníkov a zlepšenie nálady developerov. Katastrofa sa nekoná, aspoň nie taká, ktorá by realitný trh na Slovensku zasiahla plošne a sekala hlava-nehlava. Skôr sa zdá, že zákazníci si vyberajú hrozienka – čo je dobré a za slušnú cenu, si dopyt nájde. Čo nie je ani dobré, ani lacné, ostáva v ponuke bez pohnutia už celé mesiace a niekedy aj roky.

Prekvapujúce to nie je. Skôr prekvapuje nekonečná trpezlivosť developerov a ich úverujúcich bánk pri čakaní na vysneného zákazníka, o ktorom akosi čoraz viac tušia, že nikdy nepríde. Aj tá sa však končí. Na ihrisko slovenských nehnuteľností totiž zavítala konkurencia, tlak na kvalitu a bujnejúca ponuka. Na druhej strane ho opúšťajú príležitostní investori, špekulanti a zlatokopi. Mnohí prineskoro, a preto s bolestnými stratami.

Muška nadol

Rezidenčný trh sa do polovice roku 2008 vyznačoval najväčšou nerovnováhou. Pánom v ringu bol predávajúci, v prípade novostavieb developeri. Projekty sa rodili ako huby po daždi a iba máloktorý myslel viac na zákazníka a jeho potreby než na vlastné záujmy – ako postaviť čo najrýchlejšie, čo najviac ušetriť na stavebnom materiáli a čo najviac zarobiť. Dlhodobá stratégia? Načo, keď sa zákazníci bijú o byty, ktoré sú ešte len pekným obrázkom na lesklom papieri a ich lokalita zelenou lúkou bez náznaku zakopnutia do zeme?

Dôveru kupujúcich však narušila kríza, čiastočne sa potom obnovila až v lete minulého roka. Začiatok roka 2010 priniesol rast dopytu po nových bytoch, ten je však veľmi vyberavý. Podľa prieskumu spoločnosti Lexxus bolo v Bratislave koncom vlaňajška zhruba dvetisíc dokončených voľných bytov, ďalších takmer tritisíc sa stavia. V hlavnom meste je podľa nej vyše sto projektov v rôznom štádiu. Napriek tomu sa predávajú iba niektoré. Prieskum King Sturge hovorí, že dve tretiny predaných bytov v novostavbách patria do desiatich projektov. Ostatné stoja alebo sa predávajú iba zriedkavo. Na vine sú zlé dispozície, privysoká cena alebo nevhodná lokalita. Prípadne všetky tri faktory.

Napriek poriadnej dávke bytov na sklade sa nájdu aj developeri, ktorí trhu veria a štartujú aj v prípade drahšieho segmentu novú výstavbu. Príkladom je Centrál, dlho pripravovaný polyfunkčný projekt pri Trnavskom mýte, alebo obytný komplex Malý raj pri Slovenskom Grobe. Pokračuje výstavba Trinity alebo Retra, stavajú sa aj dve veže Vodotiky v Petržalke a ďalšie projekty. Ohlásené veľkoprojekty však už väčšinou mieria na lacnejší segment, ako je najnovšie Slnečný vrch od Doprastavu v Devínskej Novej Vsi.

Možno povedať, že rezidenčný development sa bude niekoľko rokov zameriavať na stredné vrstvy, ktoré si môžu dovoliť byty najviac za 1 500 eur/m2 s DPH, prípadne domy pri Bratislave do 150-tisíc eur. Viac možno žiadať iba za kvalitnú lokalitu v širšom centre a pri ponuke lepšieho štandardu. V regiónoch je dopyt ešte o zhruba 20 percent na cene slabší, ísť do menších ako krajských miest si vyžaduje odvahu kaskadéra. Na druhej strane však už krízu pocítili aj stavbári, takže ich čoraz lepšie ponuky takéto predajné ceny aj dovoľujú. Developeri zameraní na dlhodobé účinkovanie na trhu však nemôžu čakať ani tretinu výnosov spred krízy. Dnes sa bojuje o udržanie sa na trhu.

Krok za dnom

Podobným vývojom prechádza trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami, kde sa vlani postavila zhruba dvakrát väčšia rozloha priestorov ako tých 63-tisíc štvorcových metrov, ktoré sa podarilo prenajať. Miera neobsadenosti sa tak podľa Olivera Galatu z poradenskej firmy CBRE zvýšila na hodnotu 11,8 percenta. Tento rok by mali na trhu prísť iba menšie výmery – s napätím sa očakávajú najmä budovy v luxusných projektoch River Park a Eurovea. Na trh tak pribudne iba 60 percent vlaňajšieho objemu. Dopyt sa však predpokladá rovnaký ako vlani, prípadne aj o 5 až 10 percent nižší, takže nedostatok nevznikne.

Ďalšie roky už môžu takýto vývoj priniesť, pretože nových kancelárskych projektov sa rozbieha málo a po zaplnení Apollo BC II, Lakesidu, Digital Parku II a Omnipolisu bude veľmi ťažké nájsť pre nájomníkov väčšie výmery. Na druhej strane je však niekoľko stavieb, ktoré sú rozostavané alebo pripravené na okamžitý štart výstavby, ako Westend Square, Emporia Towers, Pannon Office, tretia veža Polusu, druhá veža Lakesidu, veža Centrálu alebo ďalšia etapa City BC. Oliver Galata tvrdí, že do roka sa zo súčasného trhu klienta opäť môže stať trh developerov.

Aj obchodné projekty

Dokončovanie prominentného projektu Eurovea v centre mesta ovplyvňuje aj svet nákupných centier. Po rozširovaní Avionu a Auparku a úpravách Polusu sa vyčkáva, ako sa po otvorení koncom marca prejaví 50-tisíc štvorcových metrov na ľavom brehu Dunaja s novými značkami, ktoré na Slovensku zatiaľ chýbali. Poriadnu porciu obchodov v réžii nemeckej firmy ECE má tiež priniesť aj výstavba Centrálu, ktorá sa rozbehla začiatkom januára. Ohrozením môže byť najmä pre Polus, klientov môže odlákať aj od Eurovey.

Menšie projekty majú ťažkosti s naplnením, čo platí tak pre Cubicon v Mlynskej doline, ako aj pre Vienna Gate v Petržalke. Vo výstavbe je aj menší projekt v ružinovskom komplexe Retro, naopak, nič sa nehýbe v Yosarii ani Megamaxe v rovnakej mestskej časti či v Aquariu v Karlovej Vsi. Tento rok by však mal priniesť štart jedného z najväčších obchodných projektov Bratislavy – Bory za Lamačom. Developer Penta získal do svojej zóny Metro, čo by malo urýchliť aj podpis dohôd s ďalšími samostatnými prevádzkami ako Kika, Nay, Hornbach alebo Bauhaus. Samo nákupné centrum v zmenšenej podobe zhruba 50-tisíc štvorcových metrov by sa malo rozostavať na jeseň.

Na rozdiel od iných komerčných aktivít sa logistickým parkom po krátkom výdychu v minulom roku darí. Objavilo sa niekoľko väčších i menších projektov skladových areálov v Lozorne, Malackách, Senci, vo Voderadoch, pri Seredi a Galante. Juhozápadné Slovensko pozdĺž diaľnic D1 a D2, ako aj rýchlocesty R1 je zrejme pre tento typ developmentu zasľúbenou krajinou najmä zo stredoeurópskeho pohľadu. Objavuje sa čoraz viac spoločností, ktoré si v týchto lokalitách plánujú zriadiť svoju základňu v tejto časti Európy s výhľadom expanzie na východ a sever. Ďalšou podobnou lokalitou bude zrejme okolie Žiliny a Martina.©

Zmena cien bytov na Slovensku
(€/m2, staré i nové byty)

Tabuľku nájdete vo flashovej verzii prílohy na strane 4

PRAMEŇ: NBS podľa Cenovej mapy nehnuteľností

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.