Starčekovia hrajúci na vozíčkoch golf, starenky v družnej debate nad najnovšou módou a udalosťami v televíznych seriáloch. Aj tak by mohol vyzerať obraz moderného zariadenia pre seniorov, aké často vídať v zahraničných časopisoch. V posledných rokoch zapustila vízia lepšieho života na dôchodku korene aj na Slovensku. Prvé projekty pre lepšie situovaných už fungujú a ďalšie sa rodia.

Okrem kvalitného konceptu, spoľahlivého personálu a dobrého vybavenia je základným predpokladom takéhoto projektu komplex budov, zvyčajne novostavieb s príjemne upraveným okolím. Seniorske centrá sú preto aj realitnou investíciou založenou na dlhodobej naplnenosti a tým aj splácaní a návratnosti. Po poklese záujmu o bytové novostavby zamierila pozornosť investorov aj týmto smerom. No zlatokopi môžu rýchlo naraziť na realitu. Ide o veľmi špecifický realitný segment. Cieľová skupina, čiže počet starších ľudí síce nezvrátiteľne rastie. No do hry vstupuje množstvo premenných, napríklad v podobe ochoty samospráv podieľať sa na úhrade časti nákladov. Obce majú navyše v zákone povinnosť postarať sa o všetkých seniorov, ktorí o to požiadajú. Dostali odklad iba do roku 2013.

Klienti a úrady

V starostlivosti o dôchodcov sa už točia veľké peniaze. Domov sociálnych služieb, ktorý je určený pre opatrovateľsky najnáročnejšiu klientelu – ľudí, ktorí sa už o seba nedokážu sami postarať, má mesačne príjmy na klienta aj vyše tisíc eur. Na druhej strane aj náklady sú vysoké. Miroslav Kupka, projektový manažér neziskovej spoločnosti Harmónia života, ktorá prevádzkuje centrum Seniorville v Jablonovom na Záhorí zhruba 30 kilometrov od Bratislavy, ich odhaduje na 1 200 až 1 300 eur na klienta za mesiac.

Okrem prevádzkovania budov, stravovania, prania a opatrovateľskej starostlivosti je významnou zložkou nákladov takéhoto zariadenia aj nájomné za budovy. Platí sa majiteľovi nehnuteľností. V prípade Seniorville je to súkromný investor zo zahraničia, ktorý verí v budúcnosť takýchto projektov a návratnosť investícií. Seniorville otvorili v roku 2006, po rozšírení plánujú o niekoľko týždňov odovzdať do prevádzky aj druhú etapu. Prvá znamenala 50 lôžok, rozšírením za zhruba 1,5 milióna eur pribudlo takmer tridsať.

„Na Slovensku sme trochu pionieri tohto odvetvia,“ hovorí M. Kupka. „Vstúpili sme do tohto projektu s chuťou dokázať, že ekonomické pravidlá platia všade – aj v zdravotníctve a sociálnej sfére.“ Okrem funkcie v Seniorville je aj konateľom firmy WBA Property Development s realitnými projektmi v Bratislave a Nitre.

V posledných rokoch biznis s takýmto bývaním prilákal viacerých investorov. Moderné zariadenia vyrástli najmä okolo Bratislavy, kde je majetná klientela početnejšia. Domov sociálnych služieb Senecio v Devínskej Novej Vsi napríklad vznikol prestavbou škôlky, zariadenie Domus Bene pri Seneckých jazerách úpravou turistickej ubytovne. Otvorili ho v decembri minulého roka a zatiaľ je plné zo štvrtiny. Klient platí podľa internetovej stránky 420 eur mesačne. Vtedy, keď priplatí verejný sektor.

Podobne ako väčšina takýchto zariadení, využíva aj Domus Bene príspevky zo strany Bratislavského samosprávneho kraja (BSK). Ten ako jeden z mála podporuje aj bývanie v neverejných zariadeniach. Riaditeľka odboru sociálnych vecí BSK Michaela Šopová hovorí, že prispievajú na zhruba 1 700 klientov vo vlastných zariadeniach a vyše 530 v neverejných, teda súkromných a cirkevných. Na vlastné zariadenia minuli vlani vyše 15 miliónov eur, do neverejných poslali štyri milióny. Ďalšie samosprávne kraje dôchodcom v súkromných zariadeniach takmer neprispievajú. Dôvodom je najmä to, že majú oproti Bratislave viac vlastných zariadení a usilujú sa uživiť ich. Podobne ako obce.

Menej peňazí, viac rizika

M. Šopová priznáva, že k rozpočtu Bratislavského samosprávneho kraja sú súkromné centrá milosrdnejšie ako ich vlastných 16 zariadení. Vzorec pre výpočet príspevku totiž vychádza zo sumy približne 950 eur, ktorá stanovuje priemerné mesačné výdavky na jedného klienta v domove sociálnych služieb, prevádzkovanom BSK. Časť tejto sumy však uhradí sám klient – zvyčajne okolo 230 eur. Zvyšok platí kraj.

Podobnú schému uplatňuje aj pri neverejných domovoch. Suma, ktorú tie žiadajú od klientov, sa odpočíta od 950 eur a zvyšok doplatí kraj. Pravdaže, iba tým, ktorí s ním majú zmluvu, a na toľko miest, koľko je v nej stanovených. Zmluva sa uzatvára vždy na jeden rok.

V prípade platby klienta 420 eur mesačne v Senci teda kraj dopláca takmer 530 eur. Zvyčajne klient v iných zariadeniach platí viac – až 700 alebo 800 eur za mesiac. Župa teda na neho dopláca menej. Súkromné centrá majú možnosť získať peniaze aj z grantov či od sponzorov.

M. Šopová navyše upozorňuje, že kraju nejde iba o to, ako ušetriť peniaze. Dôležité je aj zabezpečiť fungovanie sociálnej siete, ktorá zachytí najchudobnejších. Moderné centrá si totiž rady vyberajú hrozienka z koláča. „Zaujímajú sa o solventných a bezproblémových, poslušných klientov,“ hovorí M. Šopová.

Napriek všetkým problémom s financovaním a návratnosťou sa objavujú ďalšie projekty seniorskeho bývania, dokonca aj mimo Bratislavského kraja. Stavať sa má v Liptove a inde pod Tatrami či na východnom Slovensku. V Prešove chystá radnica výstavbu mestečka seniorov Cemjata za zhruba 70 miliónov eur. Na výstavbu alebo rekonštrukciu budov pre seniorske centrá sa dokonca dajú v ostatných krajoch tento rok získať aj peniaze z fondov EÚ. Listina záujemcov má mať už takmer päť stoviek položiek. Uspokojených môže byť pár desiatok.

V chudobnejších regiónoch dokonca vyrástli ako huby po daždi polooficiálne typy „penziónov“, ktoré sú v skutočnosti zariadeniami pre seniorov bez licencie štátnych úradov. Ubytujú dôchodcov, poskytujú im celodennú stravu i určitú zdravotnú starostlivosť a opatrovanie, pričom cena za pobyt v takomto prerobenom rodinnom dome alebo kultúrnom stredisku dosahuje 400 až 500 eur mesačne. Samozrejme, na hrane zákona a s rizikami, ktoré vlani médiá preberali po otrave jedlom v jednom takomto domove pri Leviciach.

Nízke ceny pozemkov lákajú investorov do seniorskych zariadení najmä na Žitný ostrov, ktorý nie je od Bratislavy ďaleko a blízkosť Maďarska a Rakúska ponúka možnosť osloviť aj zahraničnú klientelu. Významným cieľovým klientom týchto projektov sú zahraniční Slováci, požívajúci výhody vysokých západných penzií. Na Slovensku na staré kolená za svoje peniaze dostanú podstatne viac starostlivosti a luxusu ako v podobnom domove v Nemecku či USA.

Celkovo M. Kupka hodnotí situáciu s financovaním ako zhoršenie. Podľa neho by mala smerovať k pevnému príspevku štátu alebo obce na klienta, ku ktorému by si on priplatil sumu podľa svojich možností a tým by si určil štandard svojho pobytu. „Prekvapil nás preto nový zákon platný od roku 2009, bol to krok späť,“ hodnotí. Dovtedy vývoj smeroval k zrovnoprávneniu verejného a súkromného sektora. Napriek tomu verí v budúcnosť takýchto zariadení, od tejto oblasti sa neodvrátia.

V hotovosti

Na Slovensku sa objavujú aj prvé lastovičky čisto komerčných centier, ktoré od regionálnych a štátnych orgánov neočakávajú žiadnu finančnú podporu. Laurie Farmer z poradenskej a investičnej firmy Spiller Farmer hovorí, že pripravujú viacero projektov seniorskeho bývania pre dobre situovaných klientov. Najďalej je komplex na 3,5-hektárovom pozemku pri dedinke Láb na Záhorí. Mal by mať 150 postelí, ktoré vyrastú zrejme v troch etapách po 50 lôžok. Ďalšie zariadenia chcú postaviť v Bratislave, medzi hlavným mestom a Trnavou, ale aj v Michalovciach.

L. Farmer sa netají tým, že im ide o vytvorenie siete, ktorá bude pravdepodobne presahovať hranice Slovenska. „Malo by to byť skôr sanatórium, pokojné bývanie, nie domov sociálnych služieb, aké sa na Slovensku stavajú,“ vysvetľuje. „Bude určený pre ľudí z miest, panelákov. Ľudia z dediny to väčšinou nepotrebujú.“ Orientácii na starých ľudí musí byť prispôsobená celá stavba – šírka dverí, bezbariérovosť, ale aj kvalitná ventilácia.

Predstava L. Farmera je mať ubytovanie pre sebestačnejších, ktorí budú mať v byte aj vlastnú kuchynku a vybavenie. Druhou časťou areálu bude zariadenie s intenzívnejšou starostlivosťou pre tých, ktorí ju už potrebujú. Samozrejmosťou by mala byť ambulancia, lekár, prepojenie s nemocnicami v Bratislave. Popri bývaní má komplex v Lábe poskytovať aj veľa zelene, možnosti prechádzať sa v prírode, hrať golf a podobne.

To všetko má svoju cenu. Investície do nehnuteľností by sa podľa predstáv investora mali vrátiť za osem až desať rokov. Od štátu súkromný investor nečaká žiadne dotácie, verí v solventnosť klientov a rastúci trh. „V zahraničí sú ľudia zvyknutí platiť v takýchto zariadeniach od 1 500 do 5 000 eur mesačne, podľa typu starostlivosti,“ hovorí L. Farmer. Štát by podľa neho mohol aspoň pomôcť nízko úročenými pôžičkami. Banky sa do úverovania takýchto realitných investícií nehrnú, zatiaľ im príliš neveria.

Obavy z budúcnosti majú aj slovenskí seniori, prípadne ich deti, ktoré o presunutí svojho rodiča do takéhoto zariadenia uvažujú. „Starší ľudia majú nehnuteľnosti. Ak by ich predali a získané peniaze použili, majú na niekoľko rokov pobytu. Ale keď byt babky je už dopredu prepísaný na vnučku, celý systém je potom v troskách,“ analyzuje riaditeľ Spiller Farmer.

Aj viceprezident Domus Bene Miroslav Kollár potvrdzuje, že deti seniora posunú do zariadenia často až vtedy, keď sa začnú báť, že by sám doma mohol spôsobiť nejakú škodu. Do domova sociálnych služieb ho dajú iba zomrieť, dúfajúc že bude treba platiť iba pár mesiacov.

L. Farmer dopĺňa, že pracujú na viacerých konceptoch – odkúpia byt klienta, ktorému za získanú sumu zabezpečia pobyt v ich zariadení. V prípade samostatných bytov bude aj možnosť odkúpiť si ich na čas, kým tam klienti budú bývať. Pri odchode potom klient získa naspäť sumu zníženú o amortizáciu bytu podľa času, ktorý v ňom býval. „Bude to plné, veď aj v existujúcich zariadeniach majú čakacie listiny,“ verí v úspech projektu L. Farmer.©

Život sa predlžuje

Investori do seniorskeho bývania majú podporu v demografii

Na Slovensku žije v súčasnosti vyše 650-tisíc ľudí nad 65 rokov, teda zhruba 12 percent obyvateľstva, hovoria údaje Štatistického úradu SR. Trend je prudko rastúci. Ešte v roku 2001 tvorili iba 11,4 percenta obyvateľov, za necelých desať rokov sa ich počet zvýšil o zhruba 50-tisíc ľudí. Naopak, za ten čas o zhruba 200-tisíc osôb klesol počet detí do 14 rokov. Takmer dve tretiny seniorov tvoria ženy, na Slovensku je ich zhruba 400-tisíc. Rast počtu seniorov sa podľa štatistikov bude v nasledujúcich rokoch zrýchľovať. Prináša to viac starších ľudí odkázaných na pomoc sociálnych úradov. Len v Bratislave čaká na seniorske zariadenie zhruba šesťtisíc ľudí.

Situáciu mení aj rast vekového rozdielu medzi generáciami, čoraz viac ľudí starších ako 80 rokov bude mať deti v ešte produktívnom veku, ktoré sa tak o nich nemôžu dlhodobo starať. Zároveň sa život predlžuje – u mužov v roku 2008 na 70,85 a v prípade žien až na 78,3 roka. Za desať rokov je to v oboch prípadoch dva roky navyše.

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.