Realitná agentúra Lexxus hovorí, že len v Bratislave je v ponuke 4 700 bytov v novostavbách. Z toho zhruba 2 600 je už dokončených. K podobným, o niečo nižším odhadom došla aj konkurenčná King Sturge. Na prvý pohľad to vyzerá, že záujemca si má z čoho vyberať. No kvantita automaticky neznamená aj kvalitu. Najmä preto, že mnohé projekty vznikali v čase, keď bolo cieľom rýchlo postaviť. O dopyt sa bál málokto. V súčasnosti, keď sa kupuje menej, stúpli nároky kupcov. A mnoho z toho, čo malo byť najväčšou výhodou novostavieb, sa zmenilo na príťaž.

Trh novostavieb je presýtený bytmi, ktoré sa ťažko predávajú. Často sa kontrakt uzavrie len za cenu obrovskej zľavy. Aby byt zaujal zákazníka, potrebuje splniť niekoľko zásadných podmienok: dobrú polohu, pekný výhľad, praktickú dispozíciu, kvalitnú remeselnú a technologickú realizáciu. Ak sa k tomu pridá aj príjemná architektúra domu, atmosféra spoločných priestorov či okolie, sú to body navyše. Na záver rozhoduje cena. Mala by byť primeraná všetkým spomenutým faktorom. Ak niektorý pokrivkáva, možno to zväčša vyvážiť práve cenovou zľavou.

Zákazník, ktorý v Bratislave hľadá nový byt, má pred sebou náročnú cestu. Je síce dláždená farebnými prospektmi, ktoré lákajú na skvelé bývanie za príjemné ceny, no skutočnosť je zvyčajne podstatne tvrdšia. Vyžaduje v mnohom zľaviť z predstáv. Developeri v čase boomu robili kompromisy v mnohých spomínaných podmienkach, občas aj vo všetkých. Rýchlo zohnať nejaký pozemok, nakresliť lacnú architektúru, rýchlo a čo najlacnejšie postaviť, predať čo najdrahšie, často ešte pred výstavbou či počas nej a po dokončení rýchlo zmiznúť. Charizma rýchlopodnikania z mnohých srší dodnes. A tak záujemcu mnohokrát čaká neochota, arogancia, drobné finty, ktorých úlohou je zastrieť problémy. Paleta nástrah siaha až po riziko straty peňazí pri vstupe projektu do reštrukturalizácie či konkurzu.

Začať lokalitou

Hľadanie ihly v kope sena by sa malo začať pri výbere lokality. Bývanie v celkom neznámom prostredí so sebou nesie riziko nepredpokladaných problémov s dopravou, okolím či ťažšie nadväzovanie kontaktov. Veľmi dôležitá je najmä v Bratislave voľba mesto okraj či mesto okolie, keďže všetko má svoje plusy aj mínusy. Najviditeľnejšie rozdiely sú cenové. Hodnoty porovnateľných bytov v strede Bratislavy sú oproti okraju mesta vyššie zvyčajne o polovicu či sto percent, oproti okoliu mesta aj o viac. Za hranicami mesta možno za rovnakú cenu získať o izbu viac ako v lacných bratislavských štvrtiach.

Dobrá poloha však nie je iba o vzdialenosti od historickej budovy Slovenského národného divadla. Rýchly prístup na diaľnicu, mestské magistrály či blízkosť nákupných centier sú bonusom, ktorý projekty dokáže rýchlejšie vypredať či zdvihnúť ich cenu. Podobne ako zelené, zabývané okolie so staršími bytovkami, dostatok parkovacích miest, školy, ihriská, jazero. Slovensko zažíva babyboom a rodinné hľadiská hrajú pri výbere bývania veľmi silnú rolu.

Máloktorý projekt na trhu tieto požiadavky spĺňa, azda s výnimkou zahusťovacích bytoviek na existujúcich sídliskách. Developeri sa skôr orientovali na výhľad a prominentnú lokalitu, čo patrične zohľadnili v cene. Príkladom sú stovky bytov na bratislavskej Kolibe, pri Dunaji alebo v širšom centre. Publikum, ochotné dať za bývanie niekoľko stotisíc eur, sa však rýchlo vyčerpalo a kedysi vytúžené projekty sa dnes vypredávajú aj s 30- až 40-percentnými zľavami. Komplex Parkville na bratislavskom nóbl vrchu Koliba sa napríklad tento rok vrátil na ceny, s ktorými bol na trhu v roku 2007. Sú takmer o polovicu nižšie ako špičkové hodnoty z jari 2008. Aj tak je vyše polovica z 90 bytov stále bez majiteľa.

Podcenené dispozície

Dispozície bytov a vnútorné riešenia sú jeden z bodov, ktoré developeri v minulosti podceňovali. Uprednostňovali skôr riešenia miestností, ktoré zjednodušovali a zlacňovali výstavbu, napríklad pravidelné moduly so sústredenými stúpačkami. Výsledkom sú tmavé kuchyne bez denného svetla, dlhé a tmavé chodby, malé kúpeľne zväčša s integrovanou toaletou či rozsiahle ťažko predeliteľné izby. Pri projektovaní sa uprednostňovali veľké otvorené priestory so spojenou kuchyňou a obývačkou. To so sebou nesie nevýhodu, že byt nie je flexibilný pri rozrastaní rodiny, pretože obývačka sa často nedá od kuchyne oddeliť bez straty svetla.

Samostatnou kapitolou je použitie materiálov, technológií či realizácia. Na tom developeri šetrili azda najviac. Prejavuje sa to v plastových rozvodoch vody a splaškov, nekvalitných plastových oknách, nedostatočnej regulácii kúrenia, prípadne lacných obkladoch, batériách a parketách aj v luxusných projektoch. V čase stavebného boomu na stavbách pracovali často aj narýchlo zaučení remeselníci, pričom kvalitu nebol čas kontrolovať. Prejavuje sa to nerovnými obkladmi, stenami, nekvalitne namontovanými parketami či medzerami okolo okien.

Často sa však stavebné nedostatky prejavia až po nasťahovaní a vedú k vleklým sporom nových majiteľov s developerom ako v prípade projektu Slanec spoločnosti Grunt na Peknej ceste.

Ofenzíva cenou

Častou chybou developerov bolo aj naplánovanie množstva veľkometrážnych bytov vo svojich projektoch. Kým byty s jednou a dvoma spálňami sa vypredali veľmi rýchlo, 3-izbovým to trvá dlhšie a 4- a viacizbové sa nepredávajú takmer vôbec. Aj ich podiel v ponuke je preto veľký. Michal Padych z realitnej spoločnosti King Sturge hovorí, že ich štúdia rezidenčného trhu preukázala dopyt najmä po dvojizbových bytoch. Ponuka 3-izbových je však výrazne vyššia oproti dopytu, pričom jednoizbové sa v ponuke takmer nenachádzajú. Namiesto nich je dostatok štvorizbových.

Developerské finty

M. Padych vo svojej štúdii ukazuje, že dopyt sa v Bratislave sústreďuje do rozmedzia medzi 1 200 až 1 800 eur/m2 s DPH, pričom ponuka sa zväčša hýbe medzi 1 600 a 2 000 eurami. Záujem zákazníkov sa teda začína zhruba 10 až 15 percent pod úrovňou mediánu cien na trhu. Ten sa podľa výskumov King Sturge v rokoch 2007 až 2008 vyšplhal od 1 850 až takmer k 2 000 eurám a práve tam možno hľadať príčinu zastavenia predaja nových bytov na bratislavskom trhu. Začiatkom minulého roka naopak začal klesať a v druhom vlaňajšom polroku ho realitná spoločnosť vypočítala na 1 780 eur – hlboko pod úrovňou roku 2007. To napokon rozbehlo reálny predaj.

Dôvodom poklesu mediánu sú práve výrazné zľavy mnohých developerov. Hoci aj tie sa poskytujú nerovnomerne, veľké zľavy sa dávajú takmer bez výnimky iba na veľké byty. Tam sa však absolútna cena bytu stále pohybuje pre strednú vrstvu v astronomických výškach. Menšie byty potrebujú zľavy hlavne vtedy, ak majú zlý výhľad, zlú dispozíciu, prípadne nejakú remeselnú chybu.

Alebo keď sú oficiálne označené ako apartmány či ateliéry – teda nebytové priestory, ktoré sú však postavené na bývanie. Ako byty ich nemožno označiť pre nesplnenie svetlotechnických alebo hlukových noriem či nesúlad s územným plánom. Okrem toho, že potom obsahujú v bytoch nezvyklé prvky ako automatické hasiace zariadenia visiace zo stropu či verejný rozhlas na chodbe, sa v nich zvyčajne nemožno prihlásiť na trvalý pobyt ani nimi ručiť za hypotekárny úver. Takzvaná apartmánová finta sa v časoch boomu často používala na zrýchlenie výstavby a umožňovala vybudovať väčšie objemy bytov, ako normy v konkrétnej lokalite umožňovali.

Ďalšou fintou developerov, spôsobenou však často aj ich finančnými ťažkosťami, je predaj v štádiu holobytu. Dokončovanie bytu si totiž vyžaduje veľké investície i organizačné úsilie a je aj otázkou vkusu. Projekty sa tak dokončujú prakticky iba ako hrubá stavba bez podláh, zárubní, parapetných dosiek a akéhokoľvek vybavenia, štandardom je zvyčajne elektroinštalácia, vchodové dvere a vnútorné omietky s prvou maľovkou. Ak si zákazník dobre nespočíta, koľko ho dokončenie cenovo lákavého holobytu bude stáť, môže sa jeho bývanie výrazne predražiť. Pri štandardnom vybavení to môže byť 300 až 500 eur na štvorcový meter.

Kompromisy v kvalite bytov, veľké rozlohy a vysoké predajné ceny viedli k tomu, že veľa dokončených voľných bytov v Bratislave je jednoducho nepredajných. M. Padych odhaduje, že zhruba polovica z nich je „mimo dopytu“. Aktivita zákazníkov na trhu je napriek oživeniu oproti roku 2008 stále iba polovičná. Výsledkom je, že 40 percent projektov celkom stojí, zaznamenávajú už mesiace nulový predaj. Myslí si, že po zrútení očakávaní developerov nastane zúfalá konkurencia a ceny sa budú ešte znižovať.

Na vlastné oči

Realitný tím TRENDU už niekoľko mesiacov pravidelne anonymne navštevuje dokončené byty v novostavbách, ktoré sa na trhu ponúkajú. Cieľom je overiť si v praxi, čo môže zákazník od projektov očakávať, a upozorňovať na nedostatky. Pritom sa občas podarí naraziť na neuveriteľné úkazy a zažiť úsmevné historky, ktoré svedčia o tom, že marketingové a obchodnícke myslenie mnohých developerov je stále v plienkach.

Objavujú sa však aj vážne nedostatky. Svedčia o tom, že záujemca o bývanie si musí dávať veľký pozor čo, za koľko, od koho a ako kúpi. Zlá kúpa bývania sa môže stať dlhodobou traumou. Pri návšteve polyfunkčného komplexu Vienna Gate v Petržalke sme napríklad narazili na radiátory zabudované v podlahe. Moderný prvok, tentoraz však s nie celkom vydarenou lokálnou realizáciou. Ohrievacie telesá totiž trčali približne desať centimetrov z podlahy práve pred dverami na balkón tak, že sa tie nedali otvoriť, iba vyklopiť. Klasický nevkusný radiátor pred oknom siahajúcim až po zem sme stretli aj v Tatra City alebo Devínskom dvore. No aspoň nebolo otváracie.

V inom projekte z luxusného segmentu je zasa v cene podlahové kúrenie a príprava na klimatizáciu. Prípravu sa však developerovi v byte nedarilo nájsť a pri hľadaní regulácie podlahovky v jednotlivých miestnostiach vyšlo najavo, že je iba jedna – pre celý dvojizbový byt. Obyvateľ sa preto musí uspokojiť s rovnakou teplotou v spálni ako v kúpeľni. Kúpeľne sú samostatnou citlivou kapitolou aj pri veľkých bytoch. Ktovie prečo, architekti ich veľmi často naprojektovali miniatúrne. Napríklad 4,5 m2 pre stometrový byt.

Dispozície sú celkovo kategóriou, o ktorej sa treba určite presvedčiť na vlastné oči. Rozsiahle vstupné priestory so sterilnou bielou čistotou ako v nemocnici, prípadne v kancelárskej budove. Zato však dlhé úzke chodby s množstvom dverí po oboch stranách či vytŕčajúce technologické skrinky a rôzne rozvádzače. Sú dobré iba na to, aby sa o ne zachytil kočík.

Čo skrýva podzemie

Nájdu sa však aj pozitívne prekvapenia. Projekt Brečtanka od spoločnosti Grunt návštevníka osloví príjemnými farbami a dizajnom fasády a vstupu, ale aj chodieb a schodísk. Možno to považovať za kontrast k mnohým iným projektom, kde stavili na chladnú eleganciu s hliníkovými oknami, tmavým mramorom, čiernym nábytkom a dverami alebo liatymi podlahami na chodbách.

Dlhé úzke chodby sú neraz aj súčasť bytov. Zväčša sú priúzke na umiestnenie skrine na šaty, skrinky na topánky či iného úložného priestoru. Navštívili sme aj trojizbový byt, ktorý bol členený tak, že každá obytná miestnosť a kúpeľňa mali svoju „predizbu“. Pre nové byty sú typické kuchynské kúty, pre jednoduchšiu výstavbu umiestnené vnútri bytu pri stúpačke. To ich však odsudzuje do úlohy miestnosti, v ktorej sa musí dňom i nocou svietiť.

Vážny vplyv na bývanie má riešenie okien a ich zatienenia. Módne okná s výškou od podlahy po strop hlavne pri výškových budovách sú efektné, no v lete slnko cez ne dokáže vytvoriť saunu. Mnohé projekty však zatienenie neriešia, pričom dodatočne sa montuje ťažko a za cenu tepelných strát objektu. Aj tu sa nájdu pozitívne príklady. Projekt Mýtna – Štefanovičova napríklad južnú orientáciu rieši elektricky ovládanými vonkajšími žalúziami.

Prehliadka naživo nesmie obísť to, čo na prvý pohľad nevidno, teda podzemné priestory. Najmä stavby v centre a v drahých lokalitách ponúkajú málo vonkajších parkovísk, a tak je nevyhnutné mať podzemné miesto. Najčastejšie však ide o dve čiary namaľované na zemi v cene 15- až 20-tisíc eur v stiesnených priestoroch, kde vystúpiť zo zaparkovaného auta s dvoma deťmi a nákupom môže byť náročným športom. Iba máloktorý projekt ponúka naozaj uzavierateľnú garáž či pivnicu.

Obchodníci s dažďom

Bohaté zážitky poskytuje prvý kontakt s developerom, prípadne realitnou kanceláriou, ktorá projekt ponúka. „Obhliadka je možná iba od 10. do 17. h v pracovný deň, inokedy developer nemá čas a on pri tom tiež musí byť,“ presviedčala maklérka pri otázke, či by sa do Vienna Gate nedalo ísť pozrieť aj večer. Odôvodnila to aj tým, že „v byte ešte nie je zapnutá elektrina“. Pozoruhodná stratégia pri bytoch, ktoré by si mali kupovať hlavne mladí, vyťažení, dobre zarábajúci ľudia. Z „developera“ sa napokon vykľul mladý muž v tmavých okuliaroch, ktorý nevedel odpovedať ani na jednoduché otázky, zato dokázal v byte zapnúť istič, aby nám zasvietil na obklad v kúpeľni.

Súčasťou obhliadok býva lákanie maklérov pozrieť si iné projekty alebo „medzidverové zľavy“, kde makléri povinne prízvukujú, že sú mimoriadne a dočasné. Iní developeri naopak o zľave nechcú ani počuť a opakujú frázy o hodnote, ktorú „si projekt drží aj v kríze“. Vraj je teraz záujem ešte väčší ako predtým, len sa ľudia boja kupovať, lebo ich strašia médiá. Oplatí sa veľa pýtať, napríklad na mesačné platby. Zákazník sa tak môže dozvedieť, že dom je postavený na pozemkoch, ktoré patria sčasti mestu a z druhej verejnoprávnemu médiu. Nájomné je dvanásť eur za byt mesačne. Na tému, čo sa stane, keď majitelia nepredĺžia nájom pozemkov, developer príliš nemal chuť filozofovať.

Treba spomenúť aj taktiku predajcov, ako klienta navnadiť na kúpu apartmánu, teda formálne nebytových priestorov. „Sú tam také podhľady zo stropu, ani si ich nevšimnete,“ pripravuje nás maklérka na tyčinky a hlásiče trčiace v obývačke. „Je to pravda, že sa v tom byte nedá prihlásiť na trvalý pobyt?“ vyzvedáme sa. „Teraz je s tým nejaký problém,“ priznáva ona. „Developer to vraj mal vybavené na mestskej časti, že sa to bude dať. Ale viete, vymení sa tam človek a už sú s tým problémy. Každý chce niečo do vrecka. Ale vraj sa už dohodli, o pár týždňov sa to už bude dať.“

Veľkú možnosť nahliadnuť do nových projektov poskytujú „dni otvorených dverí“, ktoré sú v poslednom čase módne. Richard Churý z realitnej siete Re/Max si ich pochvaľuje. Podľa neho dávajú priestor ďalej pracovať s klientom, ktorého sa podarí prilákať. „Najväčší záujem majú ľudia, čo si prídu byty len pozrieť. Výsledok z pohľadu uzavretých kontraktov je ničotný,“ hodnotí zasa Patrik Kurimský, šéf realitnej kancelárie Licitor zo Žiliny. Pre zákazníka, ktorý si chce dobre vybrať, je v každom prípade nevyhnutné pozrieť si čo najviac možných objektov na vlastné oči. Dôležité je pritom nevnímať ani tak svoje sny, ako vecne a nestranne posúdiť realitu a faktory, ktoré budú vplývať na kvalitu neskoršieho bývania.

Kupujete byt v novostavbe? V TRENDE ich recenzujeme. Prečítajte si všetky.

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.