Tí čo skočia na reči, že byty už lacnejšie byť nemôžu, zmýšľajú nesprávne. Pozrime si ceny z rokov 2006. Následne to bola len umelo vytvorená bublina. Stále sa dá ísť cenou dole, to len realitky a predávajúci nás kŕmia informáciami o tom, že ceny sú už na minime. Májový diskusný príspevok z internetového portálu TRENDreality.sk vyjadruje názor mnohých ľudí pohybujúcich sa okolo realitného trhu a zaujímajúcich sa o kúpu nehnuteľnosti.

Ceny bývania na Slovensku síce v priemere klesli o tretinu. No porovnania so západnými krajinami či napríklad aj s arabským Dubajom ukazujú, že stále sú vyššie. Byt v Bratislave predsa nemôže stáť toľko ako na vyspelom nemeckom trhu, prevláda názor diskutujúcich. Podľa nich je preto najväčší pokles cien bytov ešte pred nami.

Opak ukazujú štatistiky centrálnej banky i dojmy tých úspešnejších predávajúcich. Rezidenčný trh pod Tatrami sa začiatkom tohto roka rozhýbal až do tej miery, že objemy transakcií predbiehajú predkrízové roky a nálady kupujúcich sa opäť vracajú do podoby „lacnejšie už nebude“. Rozhýbanie trhu hlásia aj developeri a najmä realitné kancelárie predávajúce prednostne staršie byty. No je možné, že ťahúň dopytu v prvom polroku 2010 – odložené nákupy z vlaňajška – sa do veľkej miery vyčerpal.

Boom

Anonymní diskutujúci zvykli z pomyselného rastu cien bytov viniť realitné kancelárie sledujúce svoj vlastný biznis. Veriac v ďalší rast cien, realitky nepriznávajú, že sa im nedarí, tvrdia mnohí. No prvý tohtoročný polrok ukázal, že na trhu sa skutočne niečo deje.

Prvou správou o možnom zastavení zhruba rok trvajúceho prepadu cien bola štatistika Národnej banky Slovenska, podľa ktorej v prvom štvrťroku 2010 slovenské ceny bývania medzikvartálne klesli len o jedno euro, na 1 296 eur za štvorcový meter. Ďalšie tri mesiace taktiež potvrdili koniec najväčších prepadov, keď šlo v priemere už len o 0,2-percentný medzikvartálny prepad. Banskobystrický a Žilinský kraj dokonca mierne rástli.

Ďalšie prekvapenie prišlo spolu so zverejnením údajov centrálnej banky o počte hypoték. V prvom polroku totiž banky poskytli úvery na bývanie za vyše jeden a pol miliardy eur, čo je o štyri percentá viac než v hviezdnom prvom polroku 2008.

Podľa oficiálnych čísel tak ľudia v posledných mesiacoch začínajú kupovať byty a domy, začínajú si brať hypotéky a dôverovať trhu. Fakt, že úrokové sadzby na domácich hypotékach sú na takmer dvojnásobku oproti západným trhom, neprekáža. Kým Európan si v máji v priemere zobral úver spolu s poplatkami za 3,58 percenta, Slovák za 5,71 percenta. No pre ľudí je zrejme dôležitejší pokles z predošlých hodnôt.

Pod rekordným objemom poskytnutých hypoték sa síce mohlo podpísať aj refinancovanie starých úverov novými s lepšími podmienkami a nižšími sadzbami, no šlo len o čiastočný vplyv. Inak by ceny bytov ďalej klesali a hráči na trhu by nehlásili oživenie.

„Všetko nasvedčuje tomu, že trh sa hýbe,“ potvrdzuje šéf realitnej kancelárie Riešime bývanie Martin Čapo. Podľa neho bola úvodná sezóna roku 2010 rovnako dobrá ako dva roky dozadu. Môže za to aj skorý rozbeh dopytu, keď sa prví záujemcovia o bývanie hlásili už začiatkom januára, prípadne koncom vlaňajška.

Boli za tým najmä nevídané ponuky. V prvých týždňoch nového roka bolo možné nájsť napríklad staršie garsónky pri bratislavskom Štrkovci do 40-tisíc eur. Takéto ponuky sa síce rýchlo vyčerpali. No na trhu spôsobili hlad po bývaní a priniesli u niektorých bývaniachtivých vieru, že ceny klesli dostatočne a nižšie už nebudú.

Výdych

Narastajúci dopyt po bývaní si všímajú aj developeri, ktorí rok 2009 prečkali pri ťažkých vyjednávaniach s bankou o predĺžení splatnosti úveru. Záujem kupujúcich sa podľa viacerých rozbehol už na prelome rokov a na jar bol najvýznamnejší. „Dopyt prišiel najmä okolo apríla a mája tohto roku,“ hovorí Jaroslava Marcineková, zastupujúca spoločnosť Benuga Slovakia. Firma s izraelským kapitálom postavila dve dokopy 100-bytové bytovky na konci bratislavskej Devínskej Novej Vsi a necelý rok bojovala s nezáujmom.

Rýchly nárast dopytu v posledných mesiacoch investora napokon doviedol k pokračovaniu výstavby. Už na jeseň chce vo svojom projekte rozostavať ďalších 50 bytov, na čo má zelenú aj od financujúcej banky.

Vydýchli si i ďalší developeri, ktorých projekty stáli poloprázdne či ešte len schované hlboko v pracovných stoloch. Na posudzovanie vplyvov na životné prostredie, čo je krok potrebný ešte pred vydaním územného rozhodnutia, pribúda v posledných mesiacoch množstvo projektov. Či už sa týkajú výškovej výstavby v Bratislave, menších nadštandardných bytoviek vo vinohradoch alebo bývania mimo hlavného mesta. Investori vycítili, že dnes môžu stavať lacnejšie ako pred krízou a že trh sa hýbe. Chcú opäť naskočiť na rozbiehajúcu sa vlnu obnoveného záujmu kupujúcich.

Kým slabší zlacňovali a vyjednávali s bankami, kapitálovo silnejší vlaňajšok jednoducho prečkali. Klientom sa síce nepozdávali cenovky o viac než polovicu vyššie ako za porovnateľný starý byt v susedstve, no niektorí napokon poľavili a ceny akceptovali. Príkladom je bratislavský projekt Viktória na Košickej ulici od združenia majiteľov Doprastavu. Alebo Eden Park pri Štrkoveckom jazere, ktorý dokonca inzeruje znížené ceny. Hoci v skutočnosti sú stále vysoko nad priemerom porovnateľných starších bytov v lokalite. Najlacnejší dvojizbový byt tu stojí vyše 160-tisíc eur vrátane DPH, čo je viac než polovica oproti tehlovému bytu. „Predaj sa rozbehol od konca vlaňajška a pokračuje to aj v prvom polroku tohto roka,“ pochvaľuje si Norbert Hubinský, predseda predstavenstva Avocat Group, ktorá je jedným z investorov projektu.

Kto to ťahá

Každý chce nový byt, zhŕňa predstavu časti trhu M. Čapo. No i podľa neho dopyt v prvej polovici roka ťahali najmä kupujúci starších bytov, ktorých ceny v priemere klesli o tretinu. Aj preto sa jeho realitná kancelária zameriavala najmä na sekundárny trh, na novostavby menej.

Podobne postupovali aj ďalšie realitné kancelárie. Napríklad agentúra Bond, ktorá už neposkytuje toľko exkluzívnych predajov nových projektov ako predtým. Najväčším predajcom novostavieb tak ostáva bratislavský Lexxus. Ten ponuku nových bytov v hlavnom meste označuje za zastaranú. Okrem toho, že je limitovaná nízkym množstvom ponúkaných novostavieb, nespĺňa ani súčasné požiadavky kupujúcich. Podľa údajov realitky sa predávajú stále najmä byty v tých istých projektoch, kým väčšina ostatných čaká v kúte. Pre novostavby ešte čas nedozrel.

Najväčším ťahúňom dopytu sú podľa šéfa Riešime bývanie najmä odložené rozhodnutia. Tí, ktorí minulý rok v obave o svoje zamestnanie a ďalší pokles cien prežili radšej v prenájme či v staršej nehnuteľnosti, dnes kupujú. Povedali si, že ceny klesli dostatočne.

Ľahšie to majú tí, ktorí sa potrebovali zbaviť staršieho bytu, a teda už raz „na vlak“ nastúpili. V horšej situácii sú podľa M. Čapa prvokupujúci, ktorí musia získať dostatok prostriedkov na to, aby si nové či lepšie bývanie mohli dovoliť. Pre nich ceny ešte neklesli dostatočne.

Okrem dvoch protichodných táborov na strane dopytu môže byť v najbližších mesiacoch rizikom aj prudký rozbeh v roku 2010 pripomínajúci ošiaľ z predkrízových rokov. „Byty sa predávali veľmi rýchlo, nebolo to zdravé,“ mieni M. Čapo. Podľa neho sa v prvom polroku vyčerpali zhruba štyri pätiny odloženého dopytu, na zvyšok roka ostáva teda už len zlomok. A potom sa objavia nové nákupné rozhodnutia, ktoré prichádzajú každoročne. Špekulanti sa vo väčšom množstve na trh nevrátia, ponuku budú musieť rozchytať aktuálni kupujúci. Tých však bude s ohľadom na neustále pokračujúci krízový čas pravdepodobne menej, čo môže spôsobiť ďalšiu stagnáciu trhu. Nedostatok bytov na Slovensku tak skoro nehrozí.

Nové úvery na bývanie

(mil. eur, podľa mesiacov)

PRAMEŇ: Národná banka Slovenska

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.