Nové byty pôjdu s cenami nadol o desatinu, tretinu či dokonca polovicu. Mnohí diskutujúci na internetových fórach na prelome rokov 2008 a 2009 takto predpovedali vývoj v rezidenčnom sektore. Drastické zníženie cien prišlo, no len zriedkavo sa týkalo nových bytov. Postretlo najmä staré panelákové. Nové sa tvária, akoby sa ich kríza, a teda i nižšia kúpyschopnosť a horší prístup klientov k úverom nemali týkať. Developeri dokončených projektov si názor diskutujúcich neosvojili.

Byty v novostavbách ostali v mnohých oficiálnych cenníkoch na úrovni spred roka. Ak zlacnievajú, tak len pod pultom v kancelárii developera a možno o desať, pätnásť percent. Alebo dostanú „neodolateľnú ponuku“ privátni klienti bánk financujúcich daný projekt, ktoré tak chcú pohnúť so zaspatým predajom. No všeobecne investori spolu s bankami radšej čakajú na oživenie trhu a dopredaj za pôvodné ceny, tie súčasné oficiálne znižujú v priemere do desať percent.

Štatistiky Národnej banky Slovenska pritom hovoria za vlaňajšok o prvom medziročnom poklese cien starých i nových bytov od vstupu krajiny do Európskej únie. Celoslovenský prepad dosiahol jedenásť percent. No ceny ťahali nadol hlavne staršie byty. Veď v ponukách realitných portálov sa z času na čas objavujú ponuky, aké boli pred rokom v rovine snov. Za starší panelák sa neraz pýta o tretinu menej.

Nahlas či radšej potichu

Reči o zľavách a šuškanie o tom, že ten či oný projekt je vo výpredaji, spustila finančná skupina J&T. Jej River Park na bratislavskom nábreží sa vďaka nákladnému marketingu dostal do povedomia 40-percentnými zľavami. Hoci štyridsať nebolo vždy štyridsať a ceny i po zľave zostali pre časť záujemcov o takéto bývanie privysoko. No zľavu z reklamnej kampane začali mnohí klienti očakávať ako štandard i pri iných projektoch. Za celý rok sa vo veľkom nič podobne bombastické neopakovalo. Zľavy sa ponúkajú potichu a týkajú sa zväčša niekoľkých projektov v problémoch, takých, kde už banke došla trpezlivosť.

Developeri sa so zľavami neponáhľajú. Keď znižujú, tak najmä v prípade veľkých bytov v dobrých lokalitách. Klientely pre tento typ bývania ubudlo, navyše ju netlačí potreba bývať. A tak sa v hlavnom meste sporadicky objavujú zľavy v desiatkach percent. Napríklad na Kolibe Grunt spolu so znížením štandardu preceňoval svoju Brečtanku a spoločnosť Orco, ktorej matka má problémy so získavaním zdrojov (TREND 15/2009), zlacnila projekt Parkville. Vzhľadom na vysoké sumy na začiatku predaja sú úspory v starej mene aj niekoľkomiliónové. Čiastočne sa to týka aj City Gate v centre mesta, ktoré pôvodne patrilo Orcu, no s novým majiteľom dostalo nové cenníky. Projekty zlacňujú bez veľkej pompy, podpultovo.

Zľavy môžu mať i inú formu – ktorá klientovi nakoniec veľa neusporí. Keď Ballymore znižoval ceny v nábrežnom projekte Eurovea, spojil to so znížením štandardu na holobyty. Podobný skok smerom nadol sa udial aj v nitrianskej Harmónii od Doprastavu a mnohých ďalších. Pre developera je lacnejšie dvere, podlahy a sanitu nemontovať a počkať na klienta. Až ten povie, že ich chce a doplatí.

Na druhej strane sa už považuje za štandard, že k cene bytu je pribalené parkovacie miesto, za ktoré si donedávna pýtal tisícky eur. A zvyknú nasledovať ďalšie pozornosti. Ale aj viac či menej úctivé odmietnutie klienta, pokiaľ to už s nárokmi preháňa.

„Jedna zľava vytvára túžbu po ďalšej,“ varuje Radoslav Jakab, šéf projektového financovania Slovenskej sporiteľne, a spomína príklady, keď sa predaj napriek zlacňovaniu nerozbehol. Podľa neho 40-percentné zníženie predstavuje v mnohých prípadoch už stratu, do ktorej sa developer, prirodzene, nehrnie. Dnes už sú niektoré projekty na hranici citlivosti. Navyše, možnosť ďalšieho znižovania klesá po dokončení a kolaudácii, keď investorovi z výnosu ukrajujú aj platby za prevádzku nepredaných bytov.

„Stálice“ nepredané dlhé mesiace či viac než rok úverujúcich bankárov znepokojujú. V istom petržalskom projekte úverovanom Tatra bankou už táto zakročila a predaj sústredila do svojho Centra bývania. S približne 30-percentnými zľavami, ktoré ponúka najmä privátnym klientom. Veľké čísla lietajú aj v projekte neďaleko študentského mestečka v Bratislave. A ďalšie môžu nasledovať. Zatiaľ potichu a v malom.

Stačilo

Ak mnohí developeri stále čakajú na návrat k pôvodným cenám, môžu mať pravdu. Za posledné mesiace poľavil tlak kupujúcich na zlacňovanie. Hlavne tých, ktorí už nemôžu čakať a bývanie musia riešiť. „Zľavy už nie sú to prvé, na čo sa klient pýta,“ potvrdzuje konzultant realitnej kancelárie Lexxus Filip Žoldák. Zdá sa, že sa väčšina kupujúcich uspokojila s číslami okolo päť až 15 percent z kúpnej ceny. Ide však o projekty, ktoré idú ako-tak na odbyt. „Ak je produkt taký zlý, že ho nikto nechce, nepomôže žiadna zľava,“ konštatuje konzultant. Hoci vzápätí priznáva, že niektorí klienti sú stále náchylní robiť kompromisy. „Pri bezkonkurenčnej cene už mnohým neprekáža ani zlý výhľad či dispozície,“ čuduje sa.

Podľa neho sa pomaly rozbieha aj predpredaj v projektoch na papieri. Vďaka poklesu cien stavebných materiálov a čiastočne aj prác prinášajú príjemnejšie ceny než v súčasnosti dokončené projekty rozostavané počas drahého boomu. Ak ponúkajú financovanie s minimom preddavku, sú aj na dnešnom trhu úspešné. Pravda, klientom nestačí zamávať amatérskou vizualizáciou, vyžadujú schválené potrebné povolenia, študujú štandardy a históriu developera. Sú oveľa lepšie pripravení.

Za vodou

Búrka stále môže prísť, naznačujú štatistiky zo Západu. „Rozdiel medzi cenou za štvorcový meter nového apartmánu a sekundárnym predajom je napríklad v Londýne priemerne 10 až maximálne 15 percent,“ hovorí Michal Padych, šéf rezidenčného oddelenia King Sturge.

No slovenský rozvíjajúci sa trh bývania nemožno plne porovnávať so západnými trhmi a ich dlhou históriou. Aj preto sú tu rozdiely výraznejšie. Trojizbový byt pri bratislavskom Štrkovci stojí v priemere podľa Cenovej mapy nehnuteľností 105-tisíc eur. V novostavbe oproti dostane klient podobnú výmeru len s dvoma izbami, aj to o viac než polovicu drahšie. Dôvod rozdielu je jednoduchý. Developerská firma stavala z vlastných zdrojov a peňazí klientov, ktorí na začiatku skladali preddavky. Do urýchleného predaja tak už situácia netlačí. Ak nemá na krku príliš ťažký úverový balvan a nepotrebuje zdroje na ďalšie projekty, radšej počká, kým sa situácia nezlepší a nepredá za pôvodné ceny. Teda drahšie, než by musela teraz. Pred časom to vystihol Danny Bercovich zo skupiny SL Group, rozbiehajúcej projekt Pod Vŕškami: „Nebojíme sa, že by sme byty nepredali. Keď nepôjdu teraz, dopyt príde neskôr.“

Ani Cresco spolu s írskym partnerom Quinlan Private Golub v Troch vežiach na bratislavskej Bajkalskej ulici oficiálne neprezentuje veľké zľavy. Napriek tomu, že sú v poslednom vežiaku pol roka po kolaudácii voľné desiatky bytov a konkurenciu im robí aj sekundárny trh s cenami zhruba o pätinu nižšími. Zahraniční investori vďaka nákupu pri štarte veľkého projektu i kurzovému rozdielu už zarobili v desiatkach percent a môžu predávať pod ceny developera. No Linda Prelovská zo spoločnosti Cresco potvrdzuje, že pripravujú produkt, ktorý by sekundárnemu trhu konkuroval. S tým, že podrobnosti prezradia neskôr.

Iný prípad nastáva, ak na firmu tlačí úverujúca banka. „Pri znižovaní predajných cien sa najprv ukrajuje z profitu developera. Ak to nestačí, nasledujú vlastné zdroje a na záver bankový úver,“ približuje R. Jakab. Podľa neho je slovenský trh v súčasnosti na úrovni znižovania profitu developera, na vložené zdroje sa zatiaľ nesiaha. To, že bude developer ponúkať za menej, než bola hodnota úveru, je taktiež nereálne. „Neumožníme mu predávať za takú cenu,“ obhajuje postoj banky a dodáva, že pre investora to aj tak nedáva zmysel, pretože na tom už nič nezíska. Nevylučuje však, že niekde príde o peniaze aj banka. Dnes radšej splatnosť predlžujú, prípadne zvyšujú rizikové marže. Pri problémových projektoch môže situácia vyvrcholiť aj dražbou. No do tejto formy sa bankári nehrnú. Sú s ňou spojené dodatočné náklady a nemusí sa podariť získať potrebné financie naspäť. Zatiaľ nehodlajú ani využívať záložné právo, keďže nepredané byty by sa im dnes predávali rovnako ťažko ako developerovi.

Ak sa dnes objavujú dobré ponuky na nové byty, ide skôr o jednorazové akcie. Či už zo strany úverujúcej banky, ktorá primárne osloví vlastných klientov, či priamo od developera. Môže časť bytov ponúknuť pod cenu tak, aby splatil svoje podlžnosti voči banke, a potom sa sústredí na predaj zostávajúcich bytov za pôvodnú cenu. Ten mu nesúri. Klienti sa tak o podpultových zľavách dozvedajú neskoro, ak vôbec. „Nedá sa čakať, že to príde masovo,“ tlmí nadšenie R. Jakab.

Podľa F. Žoldáka pritom dopyt po bývaní stále existuje, najmä zo strany mladších párov či jednotlivcov. Ich „prah citlivosti“ v slovenskej metropole odhaduje niekde na úrovni okolo 1 800 eur za štvorcový meter vrátane DPH. R. Jakab hovorí o spodnej prijateľnej hranici pre investora tesne pod 1 700 eur. Ak sa tieto čísla stretnú a výsledok akceptujú klienti i developeri, trh sa ustáli a nemali by prísť turbulencie. V opačnom prípade v realitnom hypermarkete ceny prevetrajú chystané nové projekty. Postavené za nižšie stavebné náklady a podľa predstáv dnešného kupujúceho. Nekvalitným bytom s nevyhovujúcimi dispozíciami potom už nepomôžu ani ďalšie podpultové zľavy.

Čísla ťahali nadol staré steny

Štatistiky NBS ukazujú, že výnimkou vlani nebol ani tretinový pokles cien

Ceny bývania podľa Národnej banky Slovenska (NBS) vlani medziročne klesali. Celoslovenský priemer to stiahlo na 1 344 eur za štvorcový meter, čo medziročne predstavuje jedenásťpercentný pokles. Číslo ťahali nadol najmä staré byty, ktoré v mnohých mestách klesli o tretinu. V závere roka 2009 nebolo výnimkou kúpiť garsónku v dobrej bratislavskej lokalite za 33-tisíc eur. Veľký rozdiel v cene oproti novým bytom už nebude ceny starých tak výrazne ťahať nadol.
 
Trend poklesu nebol jednoznačný vo všetkých regiónoch. Značí to, že na trh môžu prísť menšie otrasy. Kým Bratislavský kraj klesal v závere roka len mierne a za posledné tri kvartály stagnoval, Košice napríklad rástli. No týka sa to len medzištvrťročných porovnaní, medziročne šli ceny nadol všade. Najnižšie sú tradične v Nitre, no pod Zoborom historicky ani natoľko nerástli. Opačný extrém predstavujú východné regióny Košíc a Prešova, kde sú byty medziročne lacnejšie o 19, resp. 14 percent. Ďalší vývoj v regiónoch je ťažko predvídateľný, na najbližšie mesiace je pravdepodobná len stagnujúca metropola.

Ceny bývania

(eur/m2, podľa krajov, priemer za jednotlivé roky)
PRAMEŇ: NBS

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.