Staviam

Staviam

Realizácia stavieb podlieha rozsiahlej zákonnej a podzákonnej úprave, ktorá ovplyvňuje stavebný proces od plánovania a projektovania až po začatie užívania dokončenej stavby. Napriek množstvu diskusií a legislatívnych iniciatív, ktorých cieľom je už dlhé roky aktualizovať stavebné konanie, zostáva naďalej v platnosti stavebný zákon z roku 1976.

Práve neflexibilnosť zastaraných pravidiel stavebného konania spolu s početnými novelami, ktoré narušili aj jeho pôvodnú systematiku, spôsobujú v praxi nemalé problémy. Ponúkame zopár dobrých rád a tipov, ktorých cieľom je umožniť Vám zorientovať sa v územnom, stavebnom a kolaudačnom konaní a vyhnúť sa potenciálnym rizikám.

Prekvapenie

  • Pri plánovaní stavebnej činnosti je nevyhnutná znalosť nielen zákonných noriem, ale aj súvisiacich podzákonných noriem, vykonávacích predpisov, konkrétnych územných plánov (vrátane jednotlivých regulatívov) a technických noriem. Spolu tvoria základ pre poznanie obmedzení, s ktorými je potrebné počítať pri príprave projektu. Takéto obmedzenia zahŕňajú množstvo špecifík, napríklad určenie maximálneho počtu poschodí, uhol zatienenia, rozsah zastavanosti pozemku, počet parkovacích miest a podobne. Základnú informáciu k pozemku poskytuje list vlastníctva, katastrálna mapa a územnoplánovacia informácia.
  • Okrem Vás, ako stavebníka, majú postavenie účastníka stavebného konania viaceré subjekty. Patria medzi ne: 1. osoby s vlastníckymi alebo inými právami k pozemkom a stavbám na nich, vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich práva k týmto nehnuteľnostiam môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté (vynímajúc nájomcov bytov a nebytových  priestorov), 2. ďalšie osoby podľa osobitného predpisu (napríklad zainteresovaná verejnosť podľa zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie), 3. stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba a 4. projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby.
  • Pri identifikácii susedných pozemkov a stavieb, ktoré sú rozhodujúce pre určenie účastníctva v stavebnom konaní si treba uvedomiť, že pod pojmom susedná stavba sa rozumie aj stavba na pozemku, ktorý síce nemá spoločnú hranicu s pozemkom, o ktorom sa v stavebnom konaní rozhoduje, ale užívanie tejto (už existujúcej) stavby môže byť navrhovanou stavbou dotknuté. Pre účasť v konaní nie je podstatné to, či skutočne príde k zásahu do vlastníckeho práva, ale postačuje čo i len možnosť, že k takémuto zásahu môže prísť.
  • V prípade podzemných stavieb, ktoré podliehajú konaniu podľa stavebného zákona, nie je stavebník povinný preukazovať vlastníctvo alebo iné právo k pozemku alebo stavbám na ňom. Platí to pri stavbách, ktoré funkčne ani svojou konštrukciou nesúvisia so stavbami na pozemku ani s prevádzkou na ňom a ktoré ani inak nemôžu ovplyvniť využitie pozemku na účel, ktorému je určený.
  • V praxi sa často zamieňajú pojmy neoprávnená stavba a čierna stavba. Neoprávnená stavba je postavená na cudzom pozemku bez právneho titulu, t.j. bez oprávnenia stavať na predmetnom pozemku, inými slovami bez súhlasu jeho vlastníka. Čierna stavba je naopak zaužívané pomenovanie pre nepovolenú stavbu, teda stavbu postavenú bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním. Hoci nie je vylúčené, že dotknutá stavba bude spadať iba pod jednu z uvedených kategórií, často sa dá zaradiť do oboch. V prípade čiernej stavby možno nariadiť jej odstránenie alebo pokutu za správny delikt podľa stavebného zákona. Dokonca môže dôjsť k spáchaniu trestného činu neoprávneného uskutočňovania stavby. Následky neoprávnenej stavby rieši Občiansky zákonník tromi spôsobmi vyrovnania: 1. odstránenie stavby, 2. prikázanie stavby za náhradu vlastníkovi pozemku a 3. iné usporiadanie, napríklad zriadenie vecného bremena.
  • V niektorých prípadoch stavebný úrad nedoručuje písomnosti (napríklad oznámenie o začatí územného konania a stavebného konania, územné rozhodnutie, či stavebné povolenie) priamo do rúk účastníkov, ale umiestnením verejnej vyhlášky na úradnej tabuli. Vyhláška sa bežne zverejňuje súčasne na internetovej stránke príslušného stavebného úradu. Spravidla ide o konania s veľkým počtom účastníkov, o líniové stavby, rozsiahle stavby alebo stavby týkajúce sa rozsiahleho územia. Nedá sa však vylúčiť ani účelové doručovanie prostredníctvom verejnej vyhlášky v prípadoch záujmu o čo najnižšiu zainteresovanosť účastníkov o konanie.
  • Ak má byť predmetom konania jednoduchá stavba alebo jej prístavba a nadstavba a zároveň sú podmienky týkajúce sa umiestnenia tejto stavby jednoznačné, dochádza ku spojeniu územného konania o umiestnení stavby so stavebným konaním. V prípade iných stavieb sa uplatňuje rovnaký postup, ak podmienky umiestnenia stavby vyplývajú z územného plánu zóny.

Riziko

  • Základným predpokladom pre úspešný priebeh územného a stavebného konania je zabezpečenie a preukázanie stavebníkovho vlastníctva k pozemku alebo iného práva, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu, resp. práva k stavbe, ak sa jedná o zmenu, či rozšírenie existujúcej stavby.  Medzi takéto iné práva patrí: 1. užívanie pozemku alebo stavby na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo dohody o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu, 2. právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou, 3. právo vyplývajúce z iných právnych predpisov, alebo 4. užívanie pozemku alebo stavby na základe koncesnej zmluvy (v súlade so zákonom o verejnom obstarávaní), z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu.
  • V územnom aj stavebnom konaní sa uplatňuje koncentračná zásada. Znamená to, že námietky a pripomienky treba vzniesť najneskoršie na ústnom pojednávaní alebo v lehote určenej stavebným úradom. Na neskoršie námietky a pripomienky (napríklad v odvolaní) sa potom neprihliada a Vy sa tak vystavujete riziku neúspešnosti podania.
  • Územné rozhodnutie o umiestnení stavby je platné dva roky (v prípade líniovej stavby tri roky) odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, ak stavebný úrad neurčil dlhšiu  lehotu. V uvedených lehotách musí byť podaný návrh na vydanie stavebného povolenia, inak územné rozhodnutie stráca platnosť. Platnosť územného rozhodnutia je možné na žiadosť navrhovateľa predĺžiť, ak bola podaná pred uplynutím lehoty, pričom v tejto lehote musí byť o žiadosti právoplatne rozhodnuté. Čas platnosti územného rozhodnutia nemožno predĺžiť, ak bol na to isté územie schválený územný plán zóny, ktorý rieši predmet územného rozhodnutia.
  • Stavbu je potrebné začať do dvoch rokov od právoplatnosti stavebného povolenia, v opačnom prípade stráca povolenie platnosť. Možno ju však predĺžiť. O žiadosti o predĺženie musí byť ale rozhodnuté skôr, ako uplynie pôvodná zákonná dvojročná lehota (prípadne iná určená lehota) – žiadosť o predĺženie je teda potrebné podať v dostatočnom časovom predstihu, ktorý zohľadňuje čas potrebný na konanie a rozhodnutie o nej.
  • Rovnako je dôležité dodržať lehotu na dokončenie stavby. Jej nedodržanie však naopak nemá vplyv na platnosť stavebného povolenia. Ak je zrejmé, že stavba nebude dokončená v lehote určenej v stavebnom povolení, je možné požiadať stavebný úrad o zmenu lehoty na dokončenie stavby. Na žiadosť stavebníka ju môže úrad schváliť buď vyznačením v stavebnom povolení, alebo povolením zmeny stavby pred jej dokončením. Za predlžovanie dokončenia stavby bez vážneho dôvodu nad lehotu určenú v stavebnom povolení hrozí pokuta.  Stavebný úrad ju môže uložiť aj opakovane v prípade, ak stavebník ani po výzve nedokončí stavbu v lehote na dokončenie.
  • Neoprávnené uskutočňovanie stavby (respektíve realizácia takzvaných „čiernych stavieb) je s účinnosťou od 1. septembra 2011 trestným činom. Páchateľovi hrozí dvojročný trest, v osobitných prípadoch päť rokov. Tento trestný čin sa nevzťahuje na drobné a jednoduché stavby. Konanie musí zároveň spôsobiť závažnú ujmu na právach alebo oprávnených záujmoch vlastníka pozemku alebo viacerých osôb.

Vlastný prospech

  • Komunikácia s vlastníkmi susedných pozemkov a stavieb ešte pred začatím príslušných konaní môže mať pozitívny vplyv na úspešnosť a rýchlosť ich priebehu. Je preto vo Vašom záujme informovať dotknuté osoby o pripravovanom projekte vopred a prerokovať ich prípadné pripomienky a požiadavky, aby ste získali súhlas s realizáciou Vášho projektu.

Žolík

  • Už pri kúpe pozemku je nutné preskúmať jeho vhodnosť na plánovanú stavbu, a to najmä z hľadiska určenia jeho druhu a využiteľnosti podľa územného plánu. Včasným preskúmaním obmedzení, ktoré sa s pozemkom spájajú, sa vyhnete komplikáciám, ktoré by mohli stavebnú činnosť spomaliť, či dokonca úplne vylúčiť.
  • V závislosti od rozsahu a významu pripravovaného projektu je žiaduce klásť dôraz na výber skúsených odborníkov (stavební inžinieri, architekti, projektanti, geodeti), ktorí sú zbehlí v technických reguláciách a územnoplánovacích informáciách. Kvalifikovaní odborníci môžu významne napomôcť k úspešnej a včasnej realizácii projektu.
  • V praxi badať snahu o čo najužšie vymedzenie okruhu účastníkov stavebného konania. Odporúčame však vyhnúť sa pokusom o zamlčanie účastníka, ktorý má podľa zákona právo ním byť. Takýto postup môže totiž v budúcnosti viesť k prieťahom spojeným s uplatnenými nárokmi opomenutých účastníkov, prípadne vyústiť do úplného zdiskreditovania celého konania. 

Časové rámce

Odhad nákladov

Náklady na územné konanie
Druh nákladov Výška nákladov
Odmeny za poradenské služby (napr. projektantské, inžinierske, technické, ekonomické) a administratívne náklady Široké rozpätie závislé od špecifických faktorov, ako napríklad charakter a veľkosť projektu
Návrh na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby alebo rozhodnutia o využití územia pre právnické osoby 100 eur
Náklady na stavebné konanie a súvisiace podania
Druh nákladov Výška nákladov
Odmeny za poradenské služby (napr. projektantské, inžinierske, technické, ekonomické, právne) a administratívne náklady Široké rozpätie závislé od špecifických faktorov, ako napr. charakter a veľkosť projektu
Žiadosť o stavebné povolenie alebo na zmeny dokončených stavieb (nadstavba, prístavba) a na zmeny stavieb pred dokončením (za každú samostatnú stavbu):
* Stavbu rodinného domu 50 eur
* Stavbu bytového domu 200 eur
Žiadosť o stavebné povolenie na ostatné neuvedené stavby a na zmeny týchto dokončených stavieb a na zmeny stavieb pred dokončením:
* Pri predpokladanom rozpočtovom náklade do 50 000 eur vrátane 100 eur
* Nad 50 000 eur do 100 000 eur vrátane 200 eur
* Nad 100 000 eur do 500 000 eur vrátane 400 eur
* Nad 500 000 eur do 1 000 000 eur vrátane 600 eur
* Nad 1 000 000 eur do 10 000 000 eur vrátane 800 eur
* Nad 10 000 000 eur 1 000 eur
Žiadosť na stavebné úpravy dokončených stavieb vyžadujúce stavebné povolenie - rodinný dom a stavby na individuálnu rekreáciu 35 eur
Žiadosť na stavebné úpravy dokončených stavieb vyžadujúce stavebné povolenie - bytový dom 100 eur
Žiadosť o stavebné povolenie na stavbu garáže s jedným alebo dvoma miestami 30 eur
Žiadosť o predĺženie platnosti stavebného povolenia pre právnickú osobu 100 eur
Ohlásenie jednoduchej stavby pre právnickú osobu 50 eur
Ohlásenie drobnej stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác:
* Pre fyzickú osobu 10 eur
* Pre právnickú osobu 30 eur
Ohlásenie stavby elektronickej komunikačnej siete, jej prízemnej stavby a výmeny a doplnenia telekomunikačného zariadenia 80 eur
Žiadosť o povolenie na zmenu užívania stavby, ak nie je spojené so stavebným konaním podľa položky 60 30 eur
Žiadosť o povolenie na odstránenie stavby:
* Pre fyzickú osobu 20 eur
* Pre právnickú osobu 50 eur
Súdne poplatky
Druh nákladov Výška nákladov
Z návrhu na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia orgánu verejnej správy na základe žaloby 70 eur
Z návrhu na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia orgánu verejnej správy o priestupku na základe žaloby 35 eur
Z návrhu na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia orgánu verejnej správy, ktorým bola uložená sankcia za iný správny delikt alebo určená daň, alebo clo 70 eur
Za žaloby na náhradu škody spôsobenej nezákonným rozhodnutím orgánu verejnej moci/nesprávnym úradným postupom 20 eur

Inštitucionálna mapa

Stavebný úrad

  • stavebným úradom je obec, ktorá vykonáva prenesený výkon štátnej správy
  • je príslušný na rozhodovanie v územnom konaní aj v stavebnom konaní
  • môže byť zriadený spoločný stavebný úrad pre niekoľko obcí

Obvodné úrady v sídlach krajov

  • vykonávajú štátnu správu v druhom stupni vo veciach, v ktorých v prvom stupni koná obec ako stavebný úrad

Krajské súdy

  • preskúmavajú rozhodnutia stavebných úradov v rámci výkonu správneho súdnictva

Najvyšší súd SR

  • odvolací orgán, ktorý preskúmava rozhodnutie krajských súdov v rámci správneho súdnictva

Prokurátor

  • podáva protest voči rozhodnutiam správnych orgánov (vrátane stavebného úradu), ktorého cieľom je preskúmanie zákonnosti rozhodnutí, okrem iného, v konaní o umiestnenie stavieb, rozhodnutí o povolení stavieb, ohlasovanie drobných stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác
  • podáva upozornenia správnym orgánom (vrátane stavebného úradu), ktorých cieľom je odstránenie nezákonnosti v postupe príslušného orgánu

Súvisiace Pomôcky

Diskusia (0reakcií)