Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Ako vypratať neplatiaceho nájomníka

27.08.2012, 05:00 | JUDr. Silvia Kratochvilová, advokátka PRK Partners | JUDr. Ing. Matej Kačaljak, advokátsky koncipient, PRKPartners

Zákonná úprava má prednosť pred dohodou zmluvných strán

  • Tlačiť
  • 10

Ako mám postupovať pri vyprataní nájomníka, ak opakovane porušuje nájomnú zmluvu? Nájomník neplatí nájomné v dohodnutom termíne, vymenil bez nášho vedomia zámok na vchodových dverách bytu, v byte bývala ďalšia osoba, ktorá nie je opravnená užívať nehnuteľnosť. Nájomník má nedoplatky za nájomné i energie.

Na úvod je nutné uviesť, že nájom bytu je chráneným nájmom, čo sa okrem iného prejavuje v tom, že je možné ho ukončiť iba vzájomnou dohodou zmluvných strán, alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, môže nájom bytu skončiť aj uplynutím času na ktorý bol dohodnutý. Dôvody výpovede zo strany prenajímateľa nie je možné zmluvne rozširovať ani meniť a Občiansky zákonník navyše zakotvuje právo nájomcu obrátiť sa do troch mesiacov od doručenia výpovede na súd so žalobou o určenie neplatnosti výpovede. V prípade podania žaloby nastanú účinky výpovede až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu. Vzhľadom na zvýšenú ochranu nájmu bytu je zároveň možné sa prikloniť k názoru, že zákonom definované spôsoby ukončenia nájmu bytu a dôvody výpovede nájmu bytu nie je možné modifikovať zmluvne dohodnutou možnosťou odstúpiť od nájomnej zmluvy. V konečnom dôsledku však platnosť takéhoto dojednania bude na posúdení príslušného súdu.

Dôvody výpovede musí prenajímateľ vo výpovedi vymedziť tak, aby ich nebolo možné zameniť s inými dôvodmi a tieto dôvody nie je možné dodatočne meniť, pričom napríklad odvolanie sa iba na ustanovenia Občianskeho zákonníka nepredstavuje dostatočné skutkové vymedzenie dôvodov výpovede. Z Vašej otázky rozumieme, že do úvahy prichádza napríklad výpoveď z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu tým, že nezaplatil nájomné alebo plnenia súvisiace s nájmom bytu, alebo tým, že prenechal byt do podnájmu inému bez súhlasu prenajímateľa. 

V prípade výpovede z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo plnenia súvisiace s nájmom bytu ustanovuje zákon minimálne trojmesačnú dobu, po ktorú musí byť nájomca v omeškaní, aby toto konanie bolo možné kvalifikovať ako hrubé porušenie povinností a teda aby bolo možné z tohto dôvodu dať výpoveď. Zákonná úprava ukončenia nájmu má prednosť pred dohodou zmluvných strán. 

V prípade, ak nájomca prenechal byt do podnájmu inému bez písomného súhlasu prenajímateľa, zákon neustanovuje žiadnu dobu, po ktorú musí predmetný stav trvať, aby boli naplnené podmienky tohto výpovedného dôvodu. Je však nutné dbať na to, aby bol prenajímateľ schopný v prípade sporu preukázať súdu, že byt bol naozaj daný do podnájmu inému.

V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt, je možné sa splnenia uvedenej povinnosti domáhať na súde žalobou. Je však nutné prihliadať na skutočnosť, že vypratanie bytu je možné iba v prípade, ak výpoveď nadobudla právne účinky, čo znamená že sa nájomca v trojmesačnej prekluzívnej lehote po doručení výpovede neobrátil na súd so žalobou o určenie neplatnosti výpovede, resp. sa tohto práva výslovne vzdal po doručení výpovede, alebo bola už podaná žaloba súdom právoplatne zamietnutá a lehota na vypratanie bytu márne uplynula. 

V zmysle zákona, nájomcovi spravidla neprináleží bytová náhrada v prípade výpovede danej pre hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájmu bytu (ako je neplatenie nájomného alebo plnenia súvisiace s nájmom bytu, prípadne prenechanie bytu do podnájmu inému bez písomného súhlasu prenajímateľa). Ak však ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie. Taktiež, ak sa nájomný pomer skončil nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má nájomca nárok na náhradné ubytovanie. Napokon, ak sa nájomca stará o maloleté dieťa, alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, je prenajímateľ povinný mu poskytnúť náhradný byt. Táto zákonná úprava má prednosť pred zmluvným dojednaním.

V súvislosti s Vami spomínanou notárskou zápisnicou si dovoľujeme uviesť, že aplikačná prax nie je jednotná v názore, či je na základe notárskej zápisnice vyhotovenej ako exekučný titul možné vypratať nehnuteľnosť. V prípade, ak sa s takouto notárskou zápisnicou obrátite na exekútora, v konečnom dôsledku bude na posúdení príslušného exekučného súdu, či sú splnené podmienky na začatie exekučného konania a na vydania poverenia pre exekútora, aby vykonal exekúciu.

Autori pôsobia v spoločnosti PRK Partners.

Autori odpovede nepreberajú zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.       

Ilustračné foto na titulke - Flickr.com

Prečítajte si ďalšie odpovede z tejto témy poradne Prečítajte si ďalšie odpovede zo všetkých tém poradne Zadajte novú otázku (len pre zaregistrovaných) tsb_logo

  • Tlačiť
  • 10

Tagy poradňa, právna poradňa