Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Novela zákona o vlastníctve bytov viac komplikuje ako rieši

10.09.2014, 05:50 | Zuzana Kollárová | © 2014 News and Media Holding

Novely majú zákony zlepšiť alebo napraviť ich prípadné nedostatky. Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá začína platiť 1. októbra je však dôkazom toho, že pri zmene zákona sa môže viac pokaziť ako opraviť. Legislatíva sťaží vlastníkom bytov orientáciu v ich právach. Mení sa odvod do fondu opráv aj hlasovanie na bytovej schôdzi.

  • Tlačiť
  • 4

Zmeny v parlamente presadili poslanci za Smer - SD Otto Brixi a Anton Martvoň. Lepším riešením ako schválenie zmien, s ktorými prišli, by bolo zapracovanie zmien do zákona o správe bytových domov, ktorý v súčasnosti pripravuje ministerstvo dopravy. Mal by ísť čoskoro na pripomienkovanie. Myslí si to tajomníčka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností Zdenka Jurčáková.

"Novela len zneprehľadní orientáciu v právach obyvateľov bytových domov. Namiesto jedného komplexného zákona sa budú musieť majitelia bytov a správcovia vedieť zorientovať v zákonoch dvoch."

Pre obyvateľov panelákov, kde býva veľa ľudí, môže novela priniesť viacero komplikácií. Upozornil nás na ne čitateľ Štefan Szilva, obyvateľ veľkého paneláku s 132 bytmi a štyrmi nebytovými priestormi.

Fond opráv inak

Doteraz vlastníci bytov aj nebytových priestorov v dome prispievali do fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Pravidlá boli teda jednoznačné. Od októbra ale budú musieť vlastníci pri rozhodovaní o výške fondu opráv zohľadňovať aj mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi garáží a nebytových priestorov.

"Táto zmena prináša do zákona nerovnaké povinnosti pre vlastníkov bytov a pre vlastníkov garáží a nebytových priestorov," myslí si to výkonný tajomník Združenia bytového hospodárstva na Slovensku Ján Jankura.

To znamená, že vlastníci nebytových priestorov by mali platiť menej ako majitelia bytov, keďže nevyužívajú výťahy, pivnice, schodiská alebo spoločné miestnosti v dome.

S. Szilva upozorňuje na to, že táto novinka môže spôsobiť dosť komplikácií a sporov v dome.

"Je otázne, ako sa dá vypočítať miera využívania spoločných častí a zariadení domu napríklad pri veľkých obnovách domu, kde sa naraz robia rôzne časti domu na aj dvadsaťročný úver, aby pritom boli obyvatelia domu spokojní." Za pravdu mu dáva aj J. Jankura.

"Problém vidíme aj v tom, že zákon bližšie neupravuje akým spôsobom sa má miera využívania spoločných častí a zariadení premietnuť do finančného vyjadrenia vo forme príspevku do fondu, teda vlastníci v jednotlivých bytových domoch sa môžu dohodnúť na odlišných pravidlách. Očakávame, že toto ustanovenie zákona sa prejaví vo zvýšenom počte nedorozumení, nejasností a súdnych sporov."

Toto ustanovenie pokladá za problematické z hľadiska hlasovania aj správcovská spoločnosť Spokojné bývanie. "Je totiž ťažké určiť, čo je objektívna miera využívania spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytového domu," hovorí Andrej Jurikovič zo správcovskej spoločnosti Spokojné bývanie.

Splnomocnenia po novom

V súčasnosti ešte platí, že majiteľ bytu môže dať splnomocnenie na svoje zastupovanie v celom rozsah svojich práv. Podľa novely už súčasťou splnomocnenia musí byť aj "príkaz" ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. To znamená, že majiteľ bytu si bude musieť pred každou domovou schôdzou vybaviť nové splnomocnenie s presne určeným spôsobom hlasovania na každú otázku.

"Navyše, priamo na schôdzach často vznikajú uznesenia, ktoré sa nedajú predvídať a preto sa ani nedá nikomu vopred určiť, ako má hlasovať," pripomína Š. Szilva.

Doplnenie zákona o povinné uvedenie príkazu, ako má splnomocnenec hlasovať na schôdzi alebo zhromaždení vlastníkov, je podľa J. Jankuru ďalšou zbytočnou komplikáciou ako pre vlastníka bytu, tak aj pre správcovské organizácie.

"Vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sa napríklad dlhodobo zdržiavajú v zahraničí, budú teda po novom musieť vystavovať nové splnomocnenia na každú schôdzu vlastníkov, pričom je otázne, či aktuálne splnomocnenie stihnú dať overiť a zaslať splnomocnencovi v lehote do konania schôdze."

Zmeny v počte osôb v dome

Majiteľ bytu by mal správcovi nahlásiť zmenu v počte osôb v byte ak trvá dva mesiace.

"Tu je otázka, prečo dva mesiace môže niekto bývať v byte, vyhadzovať odpadky, používať výťahy a svetlo na chodbách a neplatiť za to," myslí si Š. Szilva.

Iné hlasovanie

V súčasnosti je v bytových domoch veľký problém hlasovať napríklad o zmluve o správe domu alebo o zmene správcu. To sú otázky, kde podľa zákona nemožno vyhlásiť písomné hlasovanie.

Kým dnes je schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, ak je na schôdzi do jednej hodiny od jej začiatku prítomná aspoň polovica vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, toto sa mení na dve tretiny vlastníkov.

Podmienenie uznášaniaschopnosti schôdze vlastníkov účasťou dvoch tretín všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome je podľa názoru J. Jankuru neadekvátne a veľmi zlé riešenie.

"Odhadujeme, že minimálne 70 percent schôdzí vlastníkov sa bude musieť z dôvodu nízkej účasti zvolávať opakovane, a rozhodovanie vlastníkov bytov sa v budúcnosti bude v zvýšenej miere uskutočňovať písomným hlasovaním, bez možnosti vzájomnej diskusie a výmeny názorov."

Zástupca spoločnosti Spokojné bývanie A. Jurikovič zase tvrdí, že úprava hlasovania v bytových domoch sa v skutočnosti zjednodušila.

"Na prijatie rozhodnutia, okrem taxatívne uvedených výnimiek, teraz stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných. Podľa predchádzajúcej právnej úpravy v prípade, že na začiatku schôdze bola prítomná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, bolo nutné akékoľvek rozhodnutie prijať nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov."

To podľa A. Jurikoviča v prípade tesnej nadpolovičnej väčšiny spôsobovalo doslova patovú situáciu pri hlasovaní. Napríklad pri 100-bytovom dome v prípade prítomnosti 51 vlastníkov bol na akékoľvek rozhodnutie potrebný súhlas všetkých 51 prítomných. V súčasnosti aj pri prítomnosti viac ako dvoch tretín vlastníkov, napríklad 80, stačí súhlas 41 z nich, teda nadpolovičnej väčšiny prítomných.

Čo je v zákone pozitívne

  • Správca bude povinný majiteľom bytov každý rok predložiť do 30. novembra ročný plán opráv. Inak nebude mať nárok na poplatok za správu. To isté mu hrozí, ak nepredloží včas správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv.
  • V dome sa bude zverejňovať zoznam neplatičov, ktorí majú vo fonde opráv dlh aspoň 500 eur.
  • Správca musí v dome alebo na webe zverejňovať postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.
  • Písomné hlasovanie už po novom môže vyhlásiť štvrtina vlastníkov, ak ho na ich žiadosť nevyhlási správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.

Dobré zmluvy

Zmluva o krátkodobom nájme bytu podľa nového zákona - vzorový dokument overený advokátskou kanceláriou

  • Tlačiť
  • 4

Tagy byty, novela, správa nehnuteľností