Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred platne vzdať

21.03.2001, 08:00 | EVA PISTOVIČOVÁ

  • Tlačiť
  • 0

Uplynutie doby nájmu je najfrekventovanejšou právnou skutočnosťou spôsobujúcou zánik nájomného vzťahu dojednaného na určitú dobu. Podľa § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ) v platnom znení sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. Treba podotknúť, že uplynutím doby zanikne nájomný vzťah len vtedy, keď sa nájom neobnoví konkludentne, čiže mlčky.

Uplynutie doby trvania nájmu možno vymedziť napríklad do určitého dňa, do určitej udalosti alebo na určitý, vopred ohraničený čas. Uplynutie dojednanej doby má za následok skončenie nájmu zo zákona.

Písomná forma výpovede nie je predpísaná

Zmluvné strany sa môžu ešte pred uplynutím dojednanej doby ústne alebo písomne dohodnúť o zmene jej dĺžky, prípadne o tom, že nájomná zmluva na určitú dobu sa zmení na nájomnú zmluvu dojednanú na dobu neurčitú. K obnoveniu nájomnej zmluvy podľa § 676 ods. 2 OZ dochádza mlčky pri súčasnom splnení dvoch podmienok:

nájomca neprestal vec užívať

prenajímateľ neuplatnil nárok na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti podaním návrhu na súde do 30 dní od uplynutia pôvodnej doby nájmu.

Nájomná zmluva sa obnovuje uplynutím 30. dňa od skončenia nájmu. Aj obnovená zmluva je nájomnou zmluvou dojednanou na určitú dobu. Ak sa nájom dohodol na dlhšiu dobu ako jeden rok, obnovuje sa vždy len na rok. Nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Platí to aj na nájom bytu.

Nájomnú zmluvu uzavretú na neurčitú dobu možno ukončiť na podnet prenajímateľa alebo nájomcu z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez uvedenia dôvodu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Súčasťou dohody o zrušení zmluvy je spravidla aj klauzula o vydaní veci alebo vyprataní nehnuteľnosti.

Ako druhá alternatíva sa ponúka výpoveď nájomnej zmluvy prenajímateľom alebo nájomcom. Výpoveď je jednostranný právny úkon adresovaný druhej strane, ktorého následkom je zánik nájmu. Zákon vo všeobecných ustanoveniach o nájomnej zmluve nepredpisuje pre výpoveď písomnú formu. Inak je to pri výpovedi nájmu bytu a nebytových priestorov, pri ktorej zákon vyžaduje písomnú formu výpovede.

Zákon ochraňuje viac nájomcu

Možnosť dať výpoveď má tak prenajímateľ, ako aj nájomca. Výpovedné lehoty upravuje Občiansky zákonník dispozitívne. Znamená to, že sa podporne použijú pre prípad, že nájomná zmluva alebo osobitný predpis neustanovujú inak. Pri nájmoch pôdy patriacej do poľnohospodárskeho alebo lesného pôdneho fondu OZ určuje až jednoročnú výpovednú lehotu, a to k 1. októbru bežného roka. Pri nájmoch iných nehnuteľností sa výpoveď dáva v trojmesačnej lehote a pri nájme hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.

Špecifickým prípadom výpovede je výpoveď pre zmenu vlastníctva prenajatej veci. Zmena vlastníctva sama osebe nemá ešte za následok skončenie nájmu. Občiansky zákonník vyslovuje zásadu, podľa ktorej zákon ochraňuje skôr nájomcu než nového vlastníka. V zmysle ustanovenia § 680 ods. 2 OZ nadobúdateľ veci vstupuje do postavenia prenajímateľa. Stáva sa teda prenajímateľom so všetkými oprávneniami a povinnosťami z toho vyplývajúcimi. Nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči pôvodnému vlastníkovi, len čo sa o zmene dozvedel.

Ďalší postup závisí od toho, či ide o hnuteľnú vec alebo nehnuteľnosť. Ak ide o nehnuteľnosť, môže z dôvodov zmeny vlastníctva k prenajatej veci vypovedať nájomnú zmluvu len nájomca. Platí to aj vtedy, keď bola zmluva uzavretá na dobu určitú. Výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať tak nájomca, ako aj prenajímateľ.

Výpoveď v trojmesačnej lehote

Odstúpenie je podobne ako výpoveď jednostranný právny úkon. Na rozdiel od výpovede však odstúpenie od zmluvy vyvoláva právne následky v okamihu doručenia druhej zmluvnej strane.

Odstúpiť od zmluvy je oprávnený bez časového obmedzenia nájomca i prenajímateľ, ak sú splnené zákonom predpísané podmienky. Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy, ak nájomca dá v rozpore so zmluvou vec do podnájmu, vykonáva na prenajatej veci bez súhlasu prenajímateľa zmeny, v dôsledku ktorých hrozí prenajímateľovi značná škoda. Ďalej mu zákon dáva možnosť odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek upomienke nezaplatil nájomné ani do splatnosti ďalšej platby nájomného. Ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, zmluvu možno vypovedať do troch mesiacov.

Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy napríklad vtedy, keď mu vec bola odovzdaná v stave nespôsobilom na riadne užívanie alebo keď sa vec stane neskôr bez toho, aby nájomca porušil svoje povinnosti, nespôsobilá na riadne užívanie. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na bývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca právo odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Tohto práva sa nemožno platne zmluvne vzdať.

Podľa § 48 ods. 1 OZ môže účastník od zmluvy odstúpiť aj v prípade, ak sa na tom zmluvné strany vzájomne dohodli. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Zničením veci nájom zaniká

Nájomný vzťah zaniká tiež zničením prenajatej veci. Nie je dôležité, akým spôsobom došlo k zničeniu, prípadne koho zavinením. Ak bola vec zničená, prenajímateľ nie je povinný vec obnoviť do pôvodného stavu. Ak by ju aj obnovil, nemalo by to za následok obnovenie pôvodného nájomného vzťahu. Pod zničením veci sa rozumie zánik jej podstaty, a nie iba jej poškodenie. Poškodenie veci by si nájomca mohol prípadne uplatňovať vo forme zľavy z nájomného.

Autorka je právničkou Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy.

  • Tlačiť
  • 0

Rubrika Podnikanie/legislatíva

Diskusia (0 reakcií)

Výhody pre predplatiteľov TRENDU

  1. Zľavy

  2. Online služby

  3. TREND do tabletu

    • Aktuálny TREND aj archívne vydania na stiahnutie do aplikácií pre iOS/Android
  4. Ďalšie výhody

    • Doručenie do piatku vo Vašej schránke
    • Kedykoľvek si môžete zmeniť doručovaciu adresu
    • Kedykoľvek môžete prerušiť predplatné na ľubovoľný čas a neskôr si ho obnoviť

Všeobecné obchodné podmienky pre predplatné
Kontakt:
(02) 3215 3121-2, trendpredplatne@newsandmedia.sk

Darovací list na stiahnutie

Knihy a digitálne médiá

Tituly v našej ponuke máme na sklade a predplatitelia TRENDU si ich môžu objednať so zľavou. Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10 až 20-percentnú zľavu.

Prečo Dobré zmluvy

Naozaj sa dá spoľahnúť na vzory zadarmo stiahnuté z webu? Neznámeho pôvodu a niekoľko rokov staré? Dobré zmluvy prinášajú viac ako 150 aktuálnych vzorových dokumentov. Všetky sú overené advokátskou kanceláriou:

Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10-percentnú zľavu. Pozrite si aj dokumenty na bezplatné stiahnutie.

Daňové vzory a judikáty

Daňové vzory obsahujú vzory 60 najčastejšie používaných dokumentov v daňovom konaní (komunikácii s daňovými úradmi), Daňové judikáty 40 reálnych judikátov z daňového práva s odborným komentárom. Vychádzajú z praxe skúseného daňového právnika - ich autorom je advokát JUDr. Patrik Benčík, ktorý má za sebou viac ako 100 daňových súdnych sporov. Niekoľko rokov pracoval ako právnik na vtedajšom Daňovom riaditeľstve SR, je autorom a spoluautorom viacerých odborných publikácií z oblasti daňového práva.