Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Nájom bytu je aj naďalej chránený

17.10.2001, 08:00 | Patrik Benčík

  • Tlačiť
  • 0

Nájomca užíva byt na základe nájomnej zmluvy. Za to platí prenajímateľovi nájomné v dohodnutej výške. Nájom bytu je upravený v § 685 a nasledujúcich ustanoveniach Občianskeho zákonníka (OZ) v platnom znení. Nájom bytu je chránený. Ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov uvedených v zákone.

Dôležité je uvedomiť si, že právna norma nestanovuje pre nájomnú zmluvu písomnú formu. Možno ju teda dojednať aj ústne. Každý právnik by však klientovi iste odporúčal, aby zmluvu uzatvoril v písomnej forme. Predsa len, čo je napísané, to platí.

Napriek tomu sa však nájomné zmluvy často dojednávajú aj ústne. Iniciatíva ide zväčša od prenajímateľa, ktorý sa týmto spôsobom snaží vyhnúť zdaneniu príjmov. Daňovníci ich teda zatajujú pred daňovým úradom. V tomto smere ide o jeden z najčastejších daňových únikov, hoci nemá natoľko vážny dosah na štátny rozpočet ako iné daňové úniky.

Treba rozlišovať medzi nájmom bytu v súkromnom, obecnom, či štátnom vlastníctve na jednej strane a nájmom družstevného bytu na strane druhej. Pozvoľna ubúda najmä štátnych a obecných bytov, a to pod vplyvom prijatia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ten totiž nájomníkom umožňuje odkúpiť si byt za úradnú cenu, ktorá často predstavuje, najmä na lukratívnych miestach, len zlomok z ich trhovej hodnoty.

Lepší je nájom na dobu určitú

Občiansky zákonník rozlišuje medzi nájmom bytu na dobu určitú a neurčitú. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na neurčito. Pre prenajímateľa je preto výhodnejšie uzatvoriť s jeho nájomníkom zmluvu na dobu určitú, zatiaľ čo v prípade nájomcu platí pravý opak. Ak totiž prenajímateľ uzatvorí nájom bez časového určenia, nájomníkovi môže vzniknúť v prípade vypovedania nájmu bytu nárok na bytovú náhradu. A to už býva v praxi problém.

Preto možno odporučiť, aby prenajímateľ uzatvoril nájomnú zmluvu vždy na jeden rok. Nájomca potom nemá právo na bytovú náhradu ani titul na bývanie a prenajímateľ ho môže dať súdne alebo exekútorom vysťahovať. Stačí, ak mu poskytne len prístrešie. Ak je však za ten rok so svojím nájomníkom spokojný a niet dôvodu ho meniť, jednoducho obnoví zmluvu na ďalší rok. A takto to robí periodicky, pokiaľ mu to vyhovuje. Pravda, opätovné dojednávanie zmluvných podmienok môže byť pre neho príležitosťou aj na zvýšenie nájomného.

V praxi sa často porušuje nasledujúca klauzula zákona. Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa. Platí to aj vtedy, keď by tieto úpravy robil na svoj účet. Ak teda nájomca chce v byte vybúrať priečku, zrekonštruovať bytové jadro či zaskliť balkón, okrem toho, že si musí vyžiadať súhlas od stavebného úradu, musí mať v ruke aj súhlas prenajímateľa.

Trojmesačná výpovedná lehota

Povinnosť platiť nájomné je základnou povinnosťou nájomcu. Ten často ani nevie, že ak sa dostane do sklzu s platením nájomného, môže mu prenajímateľ účtovať poplatok z omeškania. Ak totiž nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované spolu s užívaním bytu do piatich dní po lehote splatnosti, je povinný platiť poplatok z omeškania. Jeho výšku stanovuje vykonávacie vládne nariadenie k Občianskemu zákonníku zverejnené v Zbierke zákonov SR pod číslom 87/1995 Z.z. Poplatok z omeškania je 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň. Minimálny limit je však 25 korún za každý, i začatý mesiac omeškania.

Existujú dve alternatívy zániku nájmu bytu - písomná dohoda alebo výpoveď. Tú môže dať prenajímateľ nájomcovi len zo zákonom výslovne stanovených dôvodov. Občiansky zákonník vypočítava celkom sedem takýchto dôvodov. Nájmu bytu sa pritom dotkla najmä posledná novela OZ - zákon č. 261/2001 Z.z., ktorý nadobudol účinnosť 1. septembra tohto roka. V minulosti právnu úpravu charakterizoval benevolentný prístup zákonodarcu k neplatičom bytov. Takmer pravidlom bola aj faktická nevypovedateľnosť nájmu bytu. Prenajímateľ mohol dať výpoveď len s privolením súdu. Vypratanie bytu sa navyše vo väčšine prípadov podmieňovalo zabezpečením náhradného bytu. Zákon sa teda prikláňal na stranu nájomcu, hoci neplatiaceho. To sa od 1. septembra o stoosemdesiat stupňov mení.

Ak nájomca platí nájomné, v poriadku. O svoj byt sa báť nemusí. Ak ho však neplatí, situácia je iná. Môže oň prísť. Výpovedná lehota je v zásade tri mesiace. Ak je však nájomca v hmotnej núdzi a je dlžný nájomné, výpovedná lehota sa ešte predlžuje o tzv. ochrannú lehotu v trvaní pol roka. Výpoveď potom trvá až tri štvrte roka. Novelizácia prináša aj úplné nóvum. Nájomca môže napadnúť neplatnosť výpovede na súde, a to do troch mesiacov odo dňa jej doručenia. Účinky výpovede nastanú potom až po právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Bez bytovej náhrady

Zrejme najčastejším výpovedným dôvodom v praxi zostane neplatenie nájomného. Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomníkovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. Ak sa nájomný pomer skončil z tohto dôvodu nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov podľa zákona o sociálnej pomoci, má právo len na náhradné ubytovanie. Ak nájomca nie je odkázaný na sociálnu pomoc, nebude mať vo väčšine prípadov nárok na žiadnu bytovú náhradu. Znamená to, že neplatičovi, ktorý nie je v hmotnej núdzi, nemusí prenajímateľ zabezpečiť žiadnu bytovú náhradu. Ak však ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

Jestvujú tri bytové náhrady, a to náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Náhradným ubytovaním zákon označuje byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytnú miestnosť v slobodárni, ubytovni, prípadne v iných podobných zariadeniach alebo dokonca aj podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných na to určených zariadeniach.

  • Tlačiť
  • 0

Rubrika Samostatné sekcie/reality

Diskusia (0 reakcií)

Nájdi vydanie

Výhody pre predplatiteľov TRENDU

  1. Zľavy

  2. Online služby

  3. TREND do tabletu

    • Aktuálny TREND aj archívne vydania na stiahnutie do aplikácií pre iOS/Android
  4. Ďalšie výhody

    • Doručenie do piatku vo Vašej schránke
    • Kedykoľvek si môžete zmeniť doručovaciu adresu
    • Kedykoľvek môžete prerušiť predplatné na ľubovoľný čas a neskôr si ho obnoviť

Všeobecné obchodné podmienky pre predplatné
Kontakt:
(02) 3215 3121-2, trendpredplatne@newsandmedia.sk

Darovací list na stiahnutie

Knihy a digitálne médiá

Tituly v našej ponuke máme na sklade a predplatitelia TRENDU si ich môžu objednať so zľavou. Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10 až 20-percentnú zľavu.

Prečo Dobré zmluvy

Naozaj sa dá spoľahnúť na vzory zadarmo stiahnuté z webu? Neznámeho pôvodu a niekoľko rokov staré? Dobré zmluvy prinášajú viac ako 150 aktuálnych vzorových dokumentov. Všetky sú overené advokátskou kanceláriou:

Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10-percentnú zľavu. Pozrite si aj dokumenty na bezplatné stiahnutie.

Daňové vzory a judikáty

Daňové vzory obsahujú vzory 60 najčastejšie používaných dokumentov v daňovom konaní (komunikácii s daňovými úradmi), Daňové judikáty 40 reálnych judikátov z daňového práva s odborným komentárom. Vychádzajú z praxe skúseného daňového právnika - ich autorom je advokát JUDr. Patrik Benčík, ktorý má za sebou viac ako 100 daňových súdnych sporov. Niekoľko rokov pracoval ako právnik na vtedajšom Daňovom riaditeľstve SR, je autorom a spoluautorom viacerých odborných publikácií z oblasti daňového práva.