Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Nízku cenu výstavby bytových domov na kľúč si musí stavebník dôkladne preveriť

18.10.2000, 08:00

1

  • Tlačiť
  • 0

Rubrika

Reality

Celková suma, ktorú musí majiteľ zaplatiť za nový byt, zahŕňa náklady na pozemok, zavedenie inžinierskych sietí i daň z pridanej hodnoty vo výške desať percent. Ide o priemerný štandard vnútorného vybavenia na úrovni spodnej tretiny cien ponúkaných na trhu – dlažieb, obkladačiek, dverí alebo okien. Pri vyšších nárokoch stavebníka cena stúpa. Čisté náklady – len na výstavbu bytového domu – sú podstatne nižšie a môžu klesnúť hlboko pod 20-tis. Sk za štvorcový meter plochy bytu.

Nádejný stavebník si preto musí dať dobrý pozor, čo vlastne ponúkaná cena obsahuje. Či nejde napríklad len o prenájom pozemku, ktorý neskôr predraží prevádzku bytu – alebo rozpočtovú kalkuláciu staršieho dáta s následným rastom cien počas výstavby. V prvom prípade sa môže stať, že stavebník po uplynutí niekoľkých rokov konečnú cenu výrazne prepláca, v druhom prípade nemožno vylúčiť, že dodávateľská organizácia bude mať pri dokončovacích prácach problémy a bude požadovať zvýšenie konečnej ceny.

Zástupcovia realitných kancelárií na Slovensku sa zhodujú v názore, že nízka cena môže byť len reklamný ťah, ak vôbec nehraničí s podvodom. Ale zdôrazňujú, že adept na bývanie by si mal podrobne preskúmať skladbu ponúkanej ceny a rátať s neskoršími dôsledkami.

Ceny novej výstavby nemôžu klesnúť

Okolo 25 % stavebných kapacít na Slovensku prevyšuje v súčasnosti ponuku nad dopytom. Klesnú ceny nových bytov, keď začnú stavebné firmy zanikať? „Myslím si, že nie. Nové byty sa v súčasnosti predávajú za reálne ceny v danom území. Už nikto neponúka byty s veľkým profitom. Ťažko sa predávajú aj tie, kde je zisk minimálny,“ uvádza predseda predstavenstva Sibamacu, a.s., Bratislava Otakar Závodský. Celkovú situáciu ilustruje na konkrétnom príklade.

Sibamac má stavebné povolenie na výstavbu 35 bytov v Stupave. Ide o 5-poschodový činžiak s tromi vchodmi. Byty sú jedno- až štvorizbové a spĺňajú všetky plošné predpoklady, aby záujemca dostal podporu zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Sibamac získal pozemok za prijateľnú sumu a cena 19,2 tis. Sk za m2 podlahovej plochy bytu je na hranici rentability. Zisk nepresiahne dve percentá. Napriek tomu ide predaj veľmi pomaly a Sibamac začne stavať až vtedy, keď budú dve tretiny bytov predané. Zatiaľ je záujem len o jednu štvrtinu.

A čo takto začať stavať za svoje? „Pri súčasnej rentabilite nemáme voľné zdroje. Naopak, musíme si požičiavať na financovanie vlastnej výroby,“ odpovedá O. Závodský. Priemerná doba splatnosti faktúr je totiž 60 dní a mesačná produkcia Sibamacu okolo 100 mil.Sk. Z toho do 20. dňa v nasledujúcom mesiaci zaplatia investori zhruba 35 %, zvyšok o mesiac a ešte neskôr. Ten si treba požičať, aby práce plynule pokračovali. „Úroky za permanentné preklenovacie úvery stoja spoločnosť 18. mil. Sk ročne,“ komentuje O. Závodský straty z oneskorených platieb investorov.

Pomer materiálu a ľudskej práce

Najväčší podiel z celkových nákladov na výstavbu diela predstavuje stavebný materiál. Ide zhruba o 40 %. V priemere okolo 20 % z celkovej ceny je ľudská práca, zvyšok tvoria náklady na mechanizmy, dopravu a ostatné služby. Pritom cena stavebných materiálov extrémne stúpa a medziročný nárast od septembra minulého roka doteraz bol osem percent. Spôsobilo ho zdraženie energie a ostatných vstupov, čo stavbári nemôžu ovplyvniť.

Pokiaľ ide o ceny stavebných materiálov v jednotlivých lokalitách, veľké rozdiely nebadať. Zo skúseností vyplýva, že v Bratislave nie sú vyššie. Ako paradox možno uviesť, že napríklad v Piešťanoch je drahšíbetón ako v Bratislave. Kým v hlavnom meste možno bez problémov kúpiť m3 za 1 300 Sk, v Piešťanoch stojí vyše 1 500 Sk.

Cena ľudskej práce sa znižuje, no konečný efekt to výrazne neovplyvní. Nominálna mzda v porovnaní rokov 1999 – 1998 klesla o 1,1 %, ale reálna mzda až o 10,4 %. Údaje za prvých päť mesiacov roku 2000 nasvedčujú, že v porovnaní s rokom 1999 pôjde o ďalší pokles minimálne o 1,6 %.

V Bratislave zvyšujú ceny bytov dve veci. Rozhodujúcou mierou pozemky, pretože v širšom centre mesta stojí m2 8,5-tis. Sk a viac. Keď napríklad Nová Dubnica poskytne m2 za 500 Sk, musí sa to zákonite premietnuť do konečnej ceny bytu. Druhá vec, ktorá zvyšuje cenu bytov v Bratislave, je štandard vnútorného vybavenia. V Bratislave ho klienti požadujú spravidla vyšší ako v iných lokalitách. No bežný štandard je približne cenovo rovnaký.

Len stavebné náklady

Sibamac začal v roku 1997 stavať bytový dom v Zohore a m2 podlahovej plochy bytu stál 14,1-tis. Sk. Dom má tri nadzemné podlažia a 11 vchodov. Bol to architektonicky veľmi dobrý projekt, lebo v každom vchode je len sedem percent spoločných plôch. Je to veľmi dôležitý údaj, pretože keď prekročí podiel spoločných plôch 15 %, ceny bytov začnú závratne stúpať. V dome je vysoká vyťaženosť obostavaného priestoru s minimom schodíšť a podiest. Keby ho začali stavať teraz, predajná cena by vyšla na 16,5 tis. za m2 podlahovej plochy bytu. Obec Zohor poskytla pozemok bezplatne, na zavedenie inžinierskych sietí získala dotáciu zo ŠFRB. Stavba v tomto roku vyhrala hlavnú cenu v súťaži Progresívne, cenovo dostupné bývanie, ktorú vypisuje Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR.

V súťaži sa ukázalo, aké ceny za m2 možno na Slovensku dosiahnuť. „Pri posudzovaní rozpočtových nákladov sa v záujme objektívnosti hodnotenia do ceny nepremietala cena pozemku, technickej infraštruktúry a projektovej dokumentácie,“ hovorí pracovníčka sekcie bývania tohto ministerstva Zuzana Petrášová.

Obytný objekt Na hlinách v Trnave má 35 bytov. Cena za m2 podlahovej plochy bytu je 13 621 Sk. Bytový dom na Jilemnického ulici v Detve má rozpočtové náklady 13 553 Sk za m2 podlahovej plochy bytu. Ďalší bytový dom s 12 bytovými jednotkami na Radnótiho ulici v Kolárove má rozpočtové náklady 9 472 Sk za m2 podlahovej plochy bytu. Byty v dome Záhumenice na Srnianskej ulici v Novom Meste nad Váhom vyšli na 17 812 Sk za m2 podlahovej plochy bytu. No treba zdôrazniť, že nešlo o konečnú cenu. Do ceny sa nepremietla hodnota pozemku, náklady na výstavbu technickej infraštruktúry a vyhotovenie projektovej dokumentácie ani daň z pridanej hodnoty.

  • Tlačiť
  • 0

Rubrika Reality

Diskusia (0 reakcií)

Výhody pre predplatiteľov TRENDU

  1. Zľavy

  2. Online služby

  3. TREND do tabletu

    • Aktuálny TREND aj archívne vydania na stiahnutie do aplikácií pre iOS/Android
  4. Ďalšie výhody

    • Doručenie do piatku vo Vašej schránke
    • Kedykoľvek si môžete zmeniť doručovaciu adresu
    • Kedykoľvek môžete prerušiť predplatné na ľubovoľný čas a neskôr si ho obnoviť

Všeobecné obchodné podmienky pre predplatné
Kontakt:
(02) 3215 3121-2, trendpredplatne@newsandmedia.sk

Darovací list na stiahnutie

Knihy a digitálne médiá

Tituly v našej ponuke máme na sklade a predplatitelia TRENDU si ich môžu objednať so zľavou. Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10 až 20-percentnú zľavu.

Prečo Dobré zmluvy

Naozaj sa dá spoľahnúť na vzory zadarmo stiahnuté z webu? Neznámeho pôvodu a niekoľko rokov staré? Dobré zmluvy prinášajú viac ako 150 aktuálnych vzorových dokumentov. Všetky sú overené advokátskou kanceláriou:

Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10-percentnú zľavu. Pozrite si aj dokumenty na bezplatné stiahnutie.

Daňové vzory a judikáty

Daňové vzory obsahujú vzory 60 najčastejšie používaných dokumentov v daňovom konaní (komunikácii s daňovými úradmi), Daňové judikáty 40 reálnych judikátov z daňového práva s odborným komentárom. Vychádzajú z praxe skúseného daňového právnika - ich autorom je advokát JUDr. Patrik Benčík, ktorý má za sebou viac ako 100 daňových súdnych sporov. Niekoľko rokov pracoval ako právnik na vtedajšom Daňovom riaditeľstve SR, je autorom a spoluautorom viacerých odborných publikácií z oblasti daňového práva.