Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Občiansky zákonník sa možno stane bičom na nájomníkov

03.10.2001, 08:00 | ERIK LENČÉŠ

  • Tlačiť
  • 0

Novela Občianskeho zákonníka (OZ), ktorá bola v Zbierke zákonov zverejnená ako zákon č. 261/2001 Z.z., mení pravidlá hry pri výpovedi nájmu bytu. Podstatnou zmenou oproti predchádzajúcemu stavu je, že sa mení spôsob zániku nájmu bytu výpoveďou a úprava zabezpečenia bytovej náhrady. Novela OZ nadobudla účinnosť 1. septembra tohto roka.

Nájom bytu je aj po novom chránený. Na strane nájomcu predsa len došlo k určitému potlačeniu právnej ochrany. Tá bola do 31. augusta tohto roka založená na tom, že ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na skončení nájmu, prenajímateľ mohol dať výpoveď len z dôvodov stanovených v zákone. Podmienkou pritom bolo privolenie súdu. Navyše, vypratanie bytu sa zásadne podmieňovalo zabezpečením zodpovedajúcej bytovej náhrady. Pre slovenský právny poriadok bolo teda charakteristické, že ochranu v nájomnom vzťahu požíval predovšetkým nájomca.

Novela nadržiava viac prenajímateľovi

Cieľom novely OZ je zabezpečiť ochranu práv prenajímateľov, čiže vlastníkov domov alebo bytov. Nemusia sa však obávať ani tí nájomcovia, ktorí si svedomito plnia svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Právna norma umožňuje účinnejší postih nájomcov, ktorí porušujú svoje povinnosti najmä tým, že neplatia nájomné, poškodzujú prenajatý byt alebo sústavne narúšajú pokojné bývanie ostatných nájomcov. Právny predpis prináša aj úplné nóvum. Hovorí, že nájomca môže napadnúť neplatnosť výpovede na súde, a to do troch mesiacov odo dňa jej podania. Dôležité je, že účinky výpovede potom nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Podľa § 706 OZ po smrti nájomcu prechádzajú jeho práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy na osoby taxatívne vymenované v zákone. Ide o jeho deti, vnukov, rodičov, súrodencov, zaťa a nevestu, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt. Nájomcami sa stávajú aj tí, ktorí sa starali o spoločnú domácnosť zomretého alebo na neho boli odkázaní výživou. Podmienkou je, že s ním žili v spoločnej domácnosti aspoň tri roky pred jeho smrťou a nemajú vlastný byt. Rovnaké dôsledky ako smrť nájomcu má aj trvalé opustenie spoločnej domácnosti.

K prechodu práv dochádza priamo zo zákona bez toho, aby bolo potrebné uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. V minulosti platilo, že prenajímateľ sa mohol kedykoľvek domáhať na súde, že neboli splnené zákonné podmienky prechodu nájmu bytu. Prax ukázala potrebu korigovať toto ustanovenie. Stáva sa totiž, že prenajímateľ sa až po relatívne dlhšom čase dozvie o smrti nájomcu a o existencii osôb, na ktoré prešli jeho práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy.

Prechod nájmu bytu

Na druhej strane aj ten, kto užíval byt po smrti nájomcu, žil v neistote, pretože prenajímateľ mohol kedykoľvek na súde spochybniť prechod nájmu bytu. S pribúdajúcim časom bolo pritom dokazovanie čoraz ťažšie. Svedkovia už napríklad nemuseli byť nažive alebo si nepamätali, kto s nájomcom žil v spoločnej domácnosti v deň jeho smrti. Preto platí nové ustanovenie § 706 ods. 2 OZ. Ak sa prenajímateľ domnieva, že neboli splnené podmienky prechodu nájmu bytu, môže sa v trojmesačnej lehote odo dňa, keď sa to dozvedel, najneskôr však do troch rokov od smrti nájomcu, domáhať na súde, aby určil, že k prechodu nájmu bytu nedošlo.

Na byty sa už nevzťahuje ustanovenie § 676 ods. 2 OZ, na základe ktorého dochádza priamo zo zákona k obnoveniu nájomnej zmluvy dojednanej na dobu určitú. Podmienkou je, že nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní. Dôvodom zmeny je dôslednejšie rešpektovanie zásady zmluvnej voľnosti vo vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom.

Nájomná zmluva je neformálny právny úkon, ktorý obligatórne nevyžaduje písomnú formu. Nájomný vzťah vzniká v okamihu, keď sa zmluvné strany dohodnú na podstatných náležitostiach zmluvy, ktorými sú predmet nájmu a nájomné. Neplatenie nájomného možno pritom považovať za také porušenie nájomnej zmluvy, ktoré je z hľadiska jej zachovania podstatné. Preto zákon prenajímateľovi umožňuje vypovedať nájom bytu z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace.

Pokiaľ ide o spôsob zániku nájmu bytu a právo na bytovú náhradu, novela rozlišuje tých nájomcov, ktorí nezaplatili nájomné, pretože sa bez vlastného zavinenia ocitli v hmotnej núdzi, od ostatných neplatičov.

Trojmesačná výpovedná lehota

Výpovedná lehota tri mesiace sa predlžuje o ďalšiu šesťmesačnú ochrannú lehotu, ak bola výpoveď podaná z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu a preukáže, že je z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi. Tieto dôvody sa posudzujú podľa zákona č. 195/1998 Z.z. o sociálnej pomoci v znení neskorších predpisov. Ak tento nájomca zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s ním dohodne na spôsobe úhrady ešte pred uplynutím ochrannej lehoty, dôvod výpovede zaniká.

Ak nájomca do uplynutia ochrannej lehoty nezaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné ani sa s ním nedohodne na spôsobe úhrady podlžnosti, skončí sa nájom bytu uplynutím ochrannej lehoty. Nájomca však nie je povinný vysťahovať sa z bytu, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Ak sa navyše nájomca stará o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu, prenajímateľ mu poskytne, ak to jeho pomery umožňujú, namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Môže to byť aj byt v horšej kvalite a s menšou podlahovou plochou ako ten, ktorý má nájomca vypratať.

V ostatných prípadoch výpovede nájmu bytu z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované v súvislosti s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace sa nájom bytu skončí uplynutím trojmesačnej výpovednej lehoty. Nájomca pritom nemá právo na bytovú náhradu. To znamená, že neplatičovi, ktorý nie je z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi, nemusí prenajímateľ zabezpečiť žiadnu bytovú náhradu, čiže náhradný byt ani ubytovanie. Ak však ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

Prechodné ustanovenia zákona

Novela OZ rieši v rámci prechodných ustanovení konanie o privolenie súdu k výpovedi z nájmu bytu začaté pred 1. septembrom tohto roka, keď vstúpila do života. Takéto konanie dokončí súd podľa doterajších právnych predpisov. Avšak na zabezpečenie bytovej náhrady sa aj v takých prípadoch plne vzťahuje novela.

Preferovanie ochrany nájomcu pri zániku nájmu bytu a najmä podmienenie zániku nájomného pomeru poskytnutím bytovej náhrady viedlo nielen k obmedzovaniu vlastníckych práv prenajímateľov, ale aj k narastaniu ich finančných problémov a celkovej nemožnosti riešenia bytového problému na Slovensku. Aj preto parlament prijal novelu OZ, ktorá nadobudla účinnosť 1. septembra tohto roka.

Autor je realitným maklérom.

  • Tlačiť
  • 0

Rubrika Podnikanie/legislatíva

Diskusia (0 reakcií)

Nájdi vydanie

Výhody pre predplatiteľov TRENDU

  1. Zľavy

  2. Online služby

  3. TREND do tabletu

    • Aktuálny TREND aj archívne vydania na stiahnutie do aplikácií pre iOS/Android
  4. Ďalšie výhody

    • Doručenie do piatku vo Vašej schránke
    • Kedykoľvek si môžete zmeniť doručovaciu adresu
    • Kedykoľvek môžete prerušiť predplatné na ľubovoľný čas a neskôr si ho obnoviť

Všeobecné obchodné podmienky pre predplatné
Kontakt:
(02) 3215 3121-2, trendpredplatne@newsandmedia.sk

Darovací list na stiahnutie

Knihy a digitálne médiá

Tituly v našej ponuke máme na sklade a predplatitelia TRENDU si ich môžu objednať so zľavou. Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10 až 20-percentnú zľavu.

Prečo Dobré zmluvy

Naozaj sa dá spoľahnúť na vzory zadarmo stiahnuté z webu? Neznámeho pôvodu a niekoľko rokov staré? Dobré zmluvy prinášajú viac ako 150 aktuálnych vzorových dokumentov. Všetky sú overené advokátskou kanceláriou:

Ak ste predplatiteľ TRENDU, nezabudnite sa pred objednaním prihlásiť. Automaticky dostanete 10-percentnú zľavu. Pozrite si aj dokumenty na bezplatné stiahnutie.

Daňové vzory a judikáty

Daňové vzory obsahujú vzory 60 najčastejšie používaných dokumentov v daňovom konaní (komunikácii s daňovými úradmi), Daňové judikáty 40 reálnych judikátov z daňového práva s odborným komentárom. Vychádzajú z praxe skúseného daňového právnika - ich autorom je advokát JUDr. Patrik Benčík, ktorý má za sebou viac ako 100 daňových súdnych sporov. Niekoľko rokov pracoval ako právnik na vtedajšom Daňovom riaditeľstve SR, je autorom a spoluautorom viacerých odborných publikácií z oblasti daňového práva.