Predaj nehnuteľnosti bez znaleckého posudku

 Kupujem rodinný dom. Ktorá zo zmluvných strán má platiť správny poplatok za prevod vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností? Kto podáva návrh na vklad do katastra nehnuteľností – predávajúci alebo kupujúci? Potrebujem ku kúpe nehnuteľnosti znalecký posudok? A kto ho má zaplatiť, predávajúci alebo kupujúci?

Od 1. januára tohto roka sa fakticky zrušila daň z prevodu nehnuteľností, ktorej sadzba bola tri percentá zo základu dane. Zákonodarca použil zaujímavú právnu konštrukciu. Nezrušil zákon o dani z prevodu nehnuteľností ako celok. V prechodnom ustanovení je klauzula, že ustanovenia tohto zákona sa uplatnia, ak daňová povinnosť vznikne do konca roku 2004. Na základe tohto prechodného ustanovenia budú ešte v tomto roku „dobiehať“ daňové konania na dani z prevodu nehnuteľností. Ak bol však prevod zavkladovaný do katastra nehnuteľností v roku 2005, predávajúci daň z prevodu nehnuteľností platiť nemusí.

Pre nevyrubovanie dane z prevodu nehnuteľností odpadla aj potreba vypracovania znaleckého posudku. Ten sa do konca vlaňajšieho roka prikladal ako príloha k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Znalecké ocenenie predávanej nehnuteľnosti sa vyžadovalo predovšetkým na daňové účely, keďže daň z prevodu nehnuteľností sa platila minimálne z úradnej ceny, ak kúpna cena bola nižšia ako cena zistená znalcom. Zrušením poslednej majetkovej dane dokladanie znaleckého posudku k návrhu na vklad stratilo svoje opodstatnenie.

Na druhej strane znalecký posudok si predávajúci alebo kupujúci môže dať vyhotoviť. V súčasnosti sa totiž cena zistená znalcom blíži k trhovej cene. A potom aspoň predávajúci bude vedieť, koľko má za ponúkanú nehnuteľnosť pýtať. Kupujúci si zase overí, že požadovaná kúpna cena nie je premrštená. Závisí od dohody zmluvných strán, kto zaplatí znalecký posudok. V praxi vo väčšine prípadov platí znalca predávajúci, pretože on je v čase vyhotovovania znaleckého posudku stále vlastníkom nehnuteľnosti.

V súčasnosti sa podľa položky 11 sadzobníka správnych poplatkov platí za návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností paušálny poplatok dvetisíc korún bez ohľadu na cenu prevádzanej nehnuteľnosti. Ak chce mať navrhovateľ vklad zrealizovaný urýchlene do 15 dní, zaplatí expresný príplatok a vklad ho celkovo vyjde na osemtisíc korún.

Poplatok za podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zaplatí navrhovateľ. Poplatok zaplatí v kolkoch nalepených na origináli podania. Navrhovateľom je účastník konania – tým môže byť tak predávajúci, ako aj kupujúci. V praxi tento poplatok vo väčšine prípadov platí kupujúci. Pretože predávajúci zväčša už peniaze zinkasoval pri podpise kúpnej zmluvy a je v záujme kupujúceho, aby sa previedlo vlastnícke právo na neho ako nového vlastníka nehnuteľnosti. Treba si uvedomiť, že kúpna zmluva o predaji nehnuteľnosti síce nadobúda platnosť dňom jej podpísania oboma zmluvnými stranami (pričom podpis predávajúceho musí byť úradne overený), účinnosť však nadobúda až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Patrik Benčík, advokát